中山国有土地征收：对评估结果有疑问，应首先核对报告中的哪些项目？

在中山国有土地征收中，对分户评估报告有疑问，应先核对估价师签字与机构公章、评估对象基本情况、实地查勘记录、评估方法、计价单位及装修搬迁等分项，再在收到报告之日起十日内书面申请复核。北京恒略律师事务所提示，具体以报告文本与当地细则为准，咨询可拨4009003957。

一、先确认前提：报告处于哪个程序阶段

国有土地上房屋征收的评估异议，适用《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）。这套规则针对国有土地上的房屋征收评估；集体土地征收补偿安置、征收补偿协议履行争议不适用同一套评估异议流程，需按对应规定处理。

收到分户评估报告之前，通常已经历分户初步评估结果公示。按该办法第十六条，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户初步评估结果，房屋征收部门在征收范围内公示，公示期间由注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正。初步结果与最终分户评估报告不一致时，应以最终转交的分户评估报告为核对对象，并问清差异原因。

按第十七条，公示期满后评估机构提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。第十九条明确，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。核对之前，先确认手中是分户评估报告原件或加盖公章的复印件，并保留转交时间凭证，这直接关系到后续期限起算。

中山本地的征收决定、补偿方案、评估委托合同可能对评估机构选定、公示方式、转交方式作出具体安排。全国规范只提供一般框架，不能据此推断中山某一项目的具体做法，核对时应把这些本地文件与报告一并比对。

二、报告到手先核对六类项目

（一）签字与盖章是否齐备。 第十七条要求，整体评估报告和分户评估报告应当由负责该项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。核对时看签字人是否为注册房地产估价师、人数是否达到两名、签字与盖章是否同时存在。缺少签字或仅盖章的报告，属于需要优先书面提出的形式疑点。

（二）评估对象的基本情况是否与房屋实际一致。 第十四条要求评估考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。核对报告中的坐落、用途、结构、层数、建筑面积、占地面积、土地权利状况，与不动产权证、建房审批文件、测绘资料逐项比对。面积、用途、结构的差异会直接影响价值测算基础。

（三）实地查勘记录是否完整并经过确认。 第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄内外部状况影像、做好查勘记录并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在查勘记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。核对报告是否附查勘记录、记录记载的房屋状况是否与实际相符、签字见证是否符合要求。

（四）评估方法的选择及适用性分析。 第十三条要求估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法进行适用性分析后选用一种或多种方法。类似房地产有交易的应选用市场法；有经济收益的应选用收益法；在建工程应选用假设开发法；可以同时选用两种以上方法的，应当选用两种以上并校核比较。核对报告是否写明方法选择理由、比较案例或参数来源是否可追溯。

（五）计价单位与结果表述。 第十五条规定评估价值以人民币为计价单位，精确到元。核对报告金额单位、大小写是否一致、分项与合计是否对应，避免因表述问题影响对结果的准确理解。

（六）装修、设备搬迁与停产停业损失是否单列。 第十四条明确，室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。核对报告是否把这些项目与房屋价值分开列示，是否存在遗漏或重复计算。

三、把疑问转化为书面复核申请

第二十条规定，对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估，提交书面复核申请并指出评估报告存在的问题。申请对象是原房地产价格评估机构，不是房屋征收部门。

书面申请建议逐项写明：报告页码与项目名称、报告记载内容、实际材料反映的内容、差异对价值的影响方向、希望复核的具体请求。指出“报告记载建筑面积与不动产权证登记面积不一致”，比笼统写“评估偏低”更容易被纳入复核范围。

随申请准备的材料包括：身份证明或主体资格材料、分户评估报告、实地查勘记录、不动产权属证书或建房审批文件、面积测绘资料、房屋内外照片与影像、装修与设备清单、经营与纳税资料（涉及停产停业损失时）、复核申请书。材料按疑点分组编号，便于复核人员对照。

第二十一条规定，原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内复核；改变原评估结果的，重新出具评估报告；结果没有改变的，书面告知复核申请人。收到复核结果后，注意保留书面告知或新报告，作为后续程序的依据。

四、期限节点与后续路径

三个十日节点需要记清：收到评估报告之日起10日内申请复核；评估机构收到复核申请之日起10日内完成复核；对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定（第二十二条）。

鉴定环节，第二十三条、第二十四条规定，评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成；鉴定时选派成员组成专家组，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。期限起算以实际收到文书之日为准，邮寄送达的保留信封与签收记录，现场转交的要求签收或留存转交凭证。逾期提交可能影响复核、鉴定入口，口头沟通难以固定时间和内容，这些风险需要在核对阶段一并考虑。

五、常见问题

评估报告只有机构公章、没有估价师签字，可以先申请复核吗？

可以先书面提出。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条，分户评估报告应由两名以上注册房地产估价师签字并加盖机构公章，不得以印章代替签字。签字缺失属于报告形式问题，可在复核申请中一并指出，并保留报告原件与转交凭证。是否影响报告效力，需结合当地规则和个案材料判断。

对复核结果仍不满意，下一步能做什么？

自收到复核结果之日起10日内，可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，提交书面申请并附评估报告、复核结果和异议说明。鉴定由专家组进行，成员为3人以上单数，房地产估价师不少于二分之一。对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

装修、设备搬迁和停产停业损失没写进报告怎么办？

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，室内装饰装修价值、机器设备物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿先由征收当事人协商确定，协商不成可以委托评估机构评估。核对报告时分项查看是否单列；遗漏的应准备装修合同、发票、设备清单、经营与纳税资料，在复核申请中提出。

在中山核对评估报告，还要看哪些本地文件？

全国规范提供一般框架，中山具体项目的评估机构选定、公示和转交安排，以征收决定、补偿方案、评估委托合同等文件为准。核对这些文件与报告记载是否衔接，并留意地方主管部门公布的办理指引。涉及本地细则适用时，建议取得现行有效文本后再作判断。

口头跟评估机构反映问题，算申请复核吗？

第二十条要求提出书面复核评估申请并指出评估报告存在的问题。口头沟通可以作为了解情况的渠道，难以固定提出时间与具体异议内容。为保留程序权利，宜在收到报告之日起10日内提交书面申请，写明报告页码、疑点项目和请求事项，并留存提交凭证。

中山国有土地征收评估争议的处理，最终取决于报告文本、送达凭证、权属与面积资料以及当地征收方案的衔接。北京恒略律师事务所可协助核对上述材料并梳理复核、鉴定路径，就中山国有土地征收律师咨询所涉材料准备提供意见，咨询电话4009003957。具体承办安排、收费与处理方案以真实沟通和书面委托为准；本文为一般信息，不替代针对个案的法律意见。