济宁国有土地征收律师咨询:补偿协议附件户型图与主文面积不一致,咨询应先核对哪份附图?

补偿协议附件户型图与主文面积不一致时，先核对的不是户型图本身，而是能够确定面积记载的登记资料和调查、评估资料：被征收房屋的面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；涉及用于产权调换房屋的，主文面积属于补偿协议应当载明的事项，户型图通常只表达户型布局，不宜单独作为面积认定依据。建议的核对顺序是：先看权属证书与登记簿所附平面图、登记面积，再看征收调查登记和评估报告中的面积，最后把协议主文与附件户型图放在同一张对照表中比对。

一、先区分“被征收房屋面积”和“产权调换房屋面积”

两种面积对应不同材料，核对起点也不同。

如果分歧涉及被征收房屋本身的建筑面积，登记资料是基础。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”因此，权属证书附记的平面图、登记簿记载的面积，比协议附件中的户型图更接近面积认定的基础材料。核对时应先确认权属证书与登记簿是否指向同一房屋、同一登记单元，再比较两者记载是否一致。

如果分歧涉及用于产权调换房屋的面积，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条要求补偿协议就“用于产权调换房屋的地点和面积”等事项作出约定。主文面积是协议条款的组成部分；附件户型图的作用通常是说明户型格局，其标注数字与主文不一致时，需要进一步核对产权调换房屋的测绘或规划资料以及协议的具体约定。本次资料未涉及产权调换房屋测绘成果的具体规则，这部分需另行核对，不宜仅凭户型图推断面积。

二、协议主文与附件不一致时，材料各自能核对什么

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。调查登记结果可以与登记资料相互对照，帮助判断协议主文面积来源于哪一环节。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条还要求，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。分户评估报告、实地查勘记录中的面积记载，可以与协议主文面积进行比对。

把上述材料放在一起，可以形成一条核对线索：登记簿和权属证书确定登记面积，调查登记结果反映征收环节的记载，评估报告反映评估时点的面积，协议主文和附件户型图则是签约文件中的表达。协议附件户型图与主文不一致，建议先回到前三类材料确认面积基准，再判断主文面积是否与基准一致，以及户型图差异是否影响户型、位置等约定内容。

三、咨询前可以整理的材料对照清单

这张表是材料整理建议，不是法定提交顺序。它的用途是让面积数值、来源和日期在同一维度上对照，避免只拿户型图与主文比较而忽略登记和调查资料。

如果对登记簿记载本身有异议，需要进一步核实是否存在可以证明登记簿确有错误的证据；这属于需要结合具体材料判断的事项，不宜在咨询前自行下结论。就济宁国有土地征收补偿协议的材料核对而言，可以先按上述顺序固定登记资料、调查资料和评估资料，再带着协议主文与附图的具体差异位置进行咨询。