广州征收补偿律师:补偿协议装修补偿列项未附照片,接洽应先核对哪份评估明细?

在广州征收补偿咨询中，若项目属于国有土地上房屋征收，补偿协议已列装修补偿但未附照片，接洽时建议先核对征收部门保存的该户分户估价报告中“室内装饰装修价值”评估明细，并对照该报告所依据的实地查勘记录及影像资料。如果协议中的装修列项是协商确定、并非评估形成，则应先核对协商记录和装修项目清单。项目总体评估报告中的汇总数用于了解整体，分户装修评估明细用于核对本户列项来源；接洽应先看后者。集体土地征收不直接适用以下国有土地征收评估规则，需另行核对相应地方文件。

一、先确认装修列项是协商价还是评估价

装修补偿的形成方式影响核对对象。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十四条规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”因此，接洽时可以先看补偿协议、评估报告和协商记录，确认协议中的装修补偿列项属于协商确定，还是由评估机构评估形成。属于协商确定的，核对协商记录、装修项目及金额是否与协议一致；属于评估形成的，再进入分户评估明细的核对。

二、评估形成时，核对分户装修评估明细与查勘记录

评估形成的装修补偿，建议重点核对以下材料：

1. 分户估价报告中的室内装饰装修价值评估明细：逐项核对装修项目、数量、单价、金额与协议列项是否对应，确认协议中的装修补偿是否有对应的分户评估依据。具体明细栏目以该户评估报告文本为准。
2. 实地查勘记录及影像资料：根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好查勘记录并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。
3. 照片缺失的处理：照片未附属于资料完整性问题，可以要求征收部门或评估机构说明照片的拍摄、保管和归档情况，并补充查勘记录。未附照片本身不足以直接推定装修补偿项目不存在或补偿协议无效，还需要结合查勘记录、评估报告说明及其他材料判断。

上述依据见《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条、第十四条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml 。

三、接洽时的比对顺序

接洽前可以按同一户、同一装修项目、同一补偿期间整理材料：补偿协议及装修列项页、分户估价报告、室内装饰装修评估明细、实地查勘记录及照片、协商记录、装修清单。比对时先确认列项来源，再核对分户评估明细中的项目与金额，最后用查勘记录和照片印证查勘状况。房屋征收部门依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布；调取材料时可以据此提出查阅该户补偿档案的请求。依据见《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十九条，公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html 。

广州项目如涉及地方征收补偿方案或地方评估细则，具体表名、调取流程和装修补偿口径需以当地公开文件及项目文本另行核对。