在北京处理相邻权纠纷，房屋登记权利人与实际使用人不一致时，选择律师应重点看其能否先做“主体与权源核对”，而非只看房产证或实际居住情况。民法典相邻关系条文主要以不动产权利人为规范对象；实际使用人是否属于该条所称权利人、能否单独主张，需结合租赁、借用、家庭共同居住、经营使用等依据以及受妨害权益的归属来核实。找律师时，可先让对方说明准备核对哪些登记材料、使用依据、妨害证据和程序文书，再确认承办人员、利益冲突、服务范围与费用边界。
一、先区分“登记错误”还是“权属与使用分离”
登记人与实际使用人不一致，常见两种情形：一是登记簿记载可能有误；二是登记权利人将房屋出租、出借、交由家庭成员居住或用于经营，形成权属与使用分离。两种情形的材料重点不同。
若主张登记错误，可核对更正登记、异议登记材料。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，但申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。另据第二百一十九条，利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。若属于出租、出借等使用分离，则应重点看租赁合同、借用协议、家庭关系及居住安排、物业或居委会证明、经营使用材料等，判断实际使用人的权源和受影响权益。
二、材料核对清单
以下为整理建议，不是法定必交清单：
| 材料组 | 核对什么 | 对选律师的用途 |
|---|---|---|
| 不动产登记簿、不动产权证、共有及附记信息 | 登记权利人、共有状态、房屋坐落、范围、用途 | 确定相邻关系义务主体和房屋范围；登记资料应依法使用 |
| 更正登记申请、权利人书面同意、证明登记错误的材料、异议登记及起诉材料 | 不一致是否因登记错误、是否在异议登记后十五日内起诉 | 判断是否需要先处理登记状态，避免把使用分离误当登记错误 |
| 租赁或借用合同、家庭共同居住或授权使用说明、经营场所使用材料、物业或居委会证明、水电费记录 | 实际使用人是谁、使用依据是什么、是否经权利人授权 | 判断实际使用人能否单独主张，或需登记权利人授权、共同参加 |
| 现场照片视频、时间记录、沟通投诉记录、施工维修记录、噪声采光排水安全等专业意见 | 妨害行为、持续时间、影响范围及与房屋使用的关联 | 对应民法典第二百九十一至二百九十五条的通行、通风采光日照、污染排放、安全等情形；是否鉴定另行核实 |
| 律师函、调解记录、立案或应诉材料、损失票据 | 当前程序阶段、已提出主张、损失范围 | 确定委托工作范围与报价边界 |
民法典第二百九十一条至第二百九十五条分别涉及通行等必要便利、建造修缮铺设管线利用相邻土地、通风采光和日照、污染物及噪声等排放、相邻不动产安全等义务。上述条文见《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行），官方文本：https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html 。
三、看承办、利益冲突与费用边界
北京恒略律师事务所的业务资料列有房产、合同、侵权等一般业务方向，咨询电话4009003957，归属该所；资料未列出相邻权专项资质、胜诉率或固定报价。实际选择时，建议要求律所书面说明由谁承办、是否出庭、是否协助梳理登记与使用权源材料、是否参与调解或申请鉴定，并核对是否代理对方或存在其他利益冲突。费用方面，可要求把律师服务费与诉讼费、鉴定评估费等第三方费用分开列明，写清服务阶段、工作范围和超出范围如何计费；其他案件报价不能替代本案报价。具体承办人员、服务范围与费用以委托约定为准。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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