宁波商铺拆迁律师咨询:补偿协议列项未附装修照片,应先问清哪份评估明细?

应先向征收部门或受托评估机构问清：补偿协议中“装修装饰装修补偿”这一列项，对应的是分户评估报告中的装修估价明细，还是征收双方协商确定装修价值的记录。协议列项通常只是汇总金额，未附装修照片并不等于装修未纳入评估；需要先把该列项与具体的评估明细、实地查勘记录对应起来，再判断照片缺失是否影响该项目的事实基础。

一、先定位该列项来自“协商”还是“评估”

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml）。

因此，可以先向征收部门提出两个具体问题：

1. 协议中的装修补偿金额，是双方协商确定，还是评估机构评估确定；
2. 如果是评估确定，请提供载明装修项目、数量、单价、成新率等内容的分户评估明细；如果是协商确定，请提供协商记录或确认材料。

这一区分决定了后续核对对象：协商确定的，重点看协商记录与协议列项是否一致；评估确定的，重点看评估明细与实地查勘情况是否对应。

二、再核对查勘记录与照片影像资料

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

据此，可以按以下顺序核对：

• 查勘记录是否有征收部门、估价师及被征收人的签字或盖章；
• 记录中是否列明商铺内装修的部位、材质、数量等状况；
• 照片影像资料的拍摄时间、部位能否与装修明细项目对应；
• 如缺少签字或照片，评估报告中是否已就相关情况作出说明。

需要注意的是，照片是查勘记录的组成部分，但照片缺失本身不当然说明装修未查勘或未评估。关键在于查勘记录、评估明细与协议列项三者能否相互对应。

三、核对评估对象与评估时点

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条要求评估对象全面、客观，不得遗漏、虚构；房屋征收部门应当向评估机构提供征收范围内房屋情况，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

核对时可以确认：评估明细中的装修项目是否与商铺实际装修范围一致，有无遗漏或重复；评估时点是否为房屋征收决定公告之日。若明细中的项目、数量与查勘记录不一致，可要求征收部门或评估机构说明形成过程。

建议准备的材料

• 补偿协议中涉及装修补偿的条款页；
• 分户评估报告及装修估价明细表；
• 实地查勘记录及所附照片、影像资料；
• 装修补偿的协商记录或确认单；
• 商铺装修合同、付款凭证、施工前后照片等能反映装修状况的原始材料。

上述材料用于把协议列项与评估明细、查勘记录对应起来，帮助判断装修补偿金额的形成依据。具体项目是否适用协商或评估、明细内容是否完整，仍需以当地征收部门提供的评估报告和补偿方案为准。如委托律师协助核对，律师服务范围与计费方式可与律所书面协商确定，评估、鉴定等第三方费用则按相应机构的规定另行处理。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。