重庆商铺拆迁:正式委托前,哪些事项适合写进服务约定?

正式委托前，商铺拆迁法律服务约定宜写清服务范围、承办人员、材料提供、评估与补偿程序参与、沟通报告、费用支付、保密解除等事项；适用于拟委托律师处理重庆国有土地上商铺征收补偿的情形，具体以核实项目性质、征收文书和委托合同为准。可先联系北京恒略律师事务所4009003957。

一、先核对项目性质与征收文书，确定服务约定的事实前提

商铺拆迁法律服务不能脱离项目性质谈委托。商铺位于国有土地上的，通常对应国有土地上房屋征收补偿程序；位于集体土地上的，适用规则不同，地方程序也有差异。服务约定宜先写明“以核实土地性质、征收主体和项目文件为前提”，避免把国有土地征收的经验直接套用到集体土地项目，或反过来处理。

正式委托前，适合把以下文书列入核对清单：征收决定及公告、补偿方案、征收范围图、权属证书或土地批准文件、房屋租赁合同、营业执照及经营资料、评估机构选定材料、分户初步评估结果、分户评估报告、协商记录和送达回证。对尚未取得或内容不全的文件，可在服务约定中写成“由客户提供或由律师协助申请政府信息公开后核对”，而不是在事实不清时直接给出补偿判断。

商铺还常涉及未登记建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。服务约定可以写“协助收集建造时间、审批文件、历史使用和经营材料，跟进调查认定程序”，但不宜写成“保证按合法建筑面积补偿”。

停产停业损失也需要先核对依据。条例明确，因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。重庆的具体计算口径、所需材料和认定程序，应以省级具体办法、项目补偿方案和正式公开文件为准。服务约定适合写“协助归集经营效益和停业证据、核对地方规定适用”，不适合写固定金额或统一公式。

二、服务范围与阶段：把“做什么、做到哪一步”写清

从重庆商铺拆迁律师委托流程看，服务范围条款最需要具体化。可以按阶段列明：前期材料审查与风险提示；政府信息公开申请；参与评估机构选定和评估报告核对；补偿协商与谈判；补偿协议审查；行政复议或行政诉讼代理；搬迁与过渡安排的文件审查；企业停产停业损失证据归集；租赁关系处理。每一项都应写明工作内容、交付成果和完成节点。

同时要写明“不包含什么”。例如，是否包含一审、二审、再审；是否包含另案诉讼；是否包含对承租人或次承租人的单独争议；是否包含非诉协商以外的执行程序。对超出约定范围的事项，可写成“经双方书面确认后另行委托”。这样既方便客户理解费用边界，也避免后续对服务内容产生误解。

承办人员也适合写入约定。可以列明主办律师、协办人员、主要联系人和人员变更时的告知方式；明确哪些法律文书需要客户确认后提交，哪些日常沟通可由联系人处理。对重大程序选择，例如是否申请信息公开、是否对评估报告提出书面疑问、是否进入复议或诉讼，宜约定“律师提出方案和风险提示，客户作出决定并书面确认”。这有助于把专业判断和客户决定区分开。

服务成果可以写成可核对的清单，例如材料清单、法律意见书、谈判提纲、文书副本、阶段性进展报告等。服务约定不宜出现“保证提高补偿”“保证胜诉”“保证按某某标准安置”等结果性承诺；个案处理受权属、评估、程序、地方政策和对方案件影响，律师能约定的是工作范围、勤勉义务和沟通机制。

三、材料清单与客户配合：约定提供义务和核对顺序

商铺拆迁材料可以分为四组。第一组是权属和建设材料：不动产权证、土地使用证、规划许可、建设审批、历史用地文件、未登记建筑的建造和使用材料。第二组是经营材料：营业执照、经营许可、租赁合同、租金支付凭证、纳税记录、财务报表、银行流水、进货销售合同、员工社保、水电费单据、停业通知和停业期间费用凭证。第三组是征收程序材料：征收决定、公告、补偿方案、评估委托书、分户初步评估结果、分户评估报告、协商记录和送达回证。第四组是沟通材料：与征收部门、评估机构、出租人之间的书面往来、会议记录和签收凭证。

服务约定可以明确客户的配合义务：按清单提供原件或复制件，保证来源和内容真实完整；对无法提供的材料说明原因；对电子文档和原件分别约定保管方式；对补充材料设定沟通机制。律师一侧可约定材料接收清单、保密义务和归档方式，避免经营数据、客户信息和租金流水在传递中失控。

评估报告是商铺拆迁中的关键材料。《国有土地上房屋征收评估办法》明确，分户初步评估结果应当在征收范围内公示，公示期间评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释；分户评估报告应由负责项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。服务约定可以写“协助核对评估机构选定、评估委托书和评估委托合同载明事项、公示程序、签字盖章和评估目的”，并协助提出书面疑问，但不宜承诺重新评估或改变评估结果。

停产停业损失证据要与经营实际对应。商铺有实际经营的，纳税记录、银行流水、租赁合同、员工社保、停业期间固定支出等材料可以形成证据链；经营主体与房屋权属人不一致的，还要核对租赁关系、转租关系和实际经营人身份。服务约定适合写“按地方具体办法核对证据种类和证明对象”，不写没有依据的金额测算。

四、费用、沟通与风险边界：可量化条款和不能承诺的内容

费用条款宜列明律师费计算方式、支付节点、第三方费用承担和退费条件。第三方费用可能包括诉讼费、鉴定费、公证费、查询费、差旅费等，是否包含在律师费内、如何事先确认、如何结算，都适合写入书面约定。风险代理是否符合现行规定、适用范围和收费比例，也应单独核对，不宜只听口头说明。所有费用安排应以双方签署的书面合同为准。

沟通机制可以写成可执行条款：固定联系人、书面报告的节点、重大事项的通知方式、文件送达方式、客户反馈时限。对“收到材料后多久反馈”“开庭前多久提供书面方案”等响应时间，可由双方根据项目节奏约定具体天数；对行政复议、行政诉讼等法定期限，则应在取得文书后立即核对送达日期和法定期间，不能以服务约定中的内部响应时间替代法定期限。

保密和利益冲突也适合提前写清。商铺经营数据、租金、客户名单、银行流水属于敏感信息，可约定使用范围和归还方式。若律师或律所与征收方、评估机构或其他相关方存在利益冲突，应约定披露和处理方式。解除条件、已完成工作的结算、争议解决方式，也宜在正式委托前明确。

风险边界需要写进约定或至少形成书面提示：律师不承诺补偿金额，不承诺复议或诉讼结果，不承诺通过“关系协调”改变补偿；评估机构对评估价值负责，律师的职责是核对程序、材料和法律适用；政府信息公开、行政复议、行政诉讼是程序工具，是否启动、何时启动、如何组合，要结合文书送达、项目阶段和证据情况判断。把这些问题提前说清，比在服务约定中写入过度承诺更有利于后续合作。

五、常见问题

正式委托前先签服务约定，还是直接签委托合同？

可以先签服务约定或意向文件，明确前期材料审查、方案论证和沟通方式；正式代理权限、出庭和提交法律文书，应以委托合同和授权委托书为准。服务约定内容宜具体可执行，避免只有口头承诺。

服务约定里能不能写“保证补偿不低于某金额”？

不宜写入。律师不能保证补偿结果，补偿取决于权属、评估、地方标准、程序和对方案件情况。可以约定工作范围、材料核对、协商谈判和救济程序，但不写结果性承诺。

商铺停产停业损失要准备哪些材料？

可准备营业执照、租赁合同、纳税记录、银行流水、财务报表、停业期间费用凭证、征收前经营效益材料等。具体计算口径和认定材料，应按重庆地方具体办法和项目补偿方案核对，不能直接套用外地标准。

评估报告有疑问，服务约定可以写什么？

可写协助核对评估机构选定、评估委托书、分户初步评估结果公示、报告签字盖章和评估目的，并要求出具报告的机构解释说明。是否进一步启动其他评估异议程序，按现行规定和期限核对。

费用条款重点看什么？

重点看律师费计算方式、支付节点、第三方费用承担、退费条件、风险代理合规性，以及增加一审、二审或另案是否另收费。所有费用应写入书面合同，不接受只有口头报价。

准备重庆商铺拆迁委托前材料时，可以先按权属、经营、征收文书和评估报告四组整理，标注取得时间和送达方式，再对服务范围、承办人员、费用和解除条件逐项书面确认。需要就委托前材料核对和服务约定做进一步沟通，可联系北京恒略律师事务所，电话4009003957。本文为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。