那曲国有土地征收:调查表面积与房屋登记不一致,怎样提出书面异议?

在国有土地征收调查登记中，调查表记载面积与房屋权属证书、不动产登记簿不一致时，被征收人应当以书面形式向房屋征收部门提出核对、更正申请，并提交登记簿、测绘及审批资料；能否更正，取决于登记簿是否存在错误、调查是否遗漏以及异议是否在评估和补偿程序前提出。北京恒略律师事务所提示，涉及评估报告或补偿决定的，还需另行衔接复核评估、鉴定或行政复议、诉讼。咨询电话4009003957。

一、先判断不一致发生在哪个环节，异议对象不同

调查表面积与登记面积不一致，首先要看手里拿到的文书是什么。不同文书对应不同受理主体，递错对象会耽误程序。

第一种，征收调查登记表或调查结果公示。 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当配合，调查结果应当在征收范围内公布。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条进一步要求，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。这个阶段的书面异议，对象是房屋征收部门，请求是核对调查表、更正面积、重新公布调查结果，并把更正后的材料提供给评估机构。

第二种，房地产估价机构出具的评估报告。 评估机构依据调查资料评估。如果评估报告中的建筑面积、用途与登记簿不一致，异议对象是原房地产价格评估机构。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。这个10日是明确期限，起算点是收到评估报告之日。

第三种，征收决定或补偿决定。 对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。对补偿仍有异议的，按照条例第二十六条规定处理。此类异议的对象和程序与调查表更正不同，不能混在一份文书里。

在那曲国有土地征收律师咨询中，最常见的误区是把调查表异议、评估报告异议和征收决定异议混在一起。处理此类问题时，北京恒略律师事务所建议先核对文书名称、落款单位和送达时间，再决定向谁提交书面材料。

二、面积以什么为准：登记簿优先规则及例外

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条明确了已登记房屋的面积认定规则：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

这条规则包含三层意思。

第一，调查表不是面积认定的最终依据。调查表是征收部门组织调查形成的记录，登记簿和权属证书才是已登记房屋的基础记载。调查表面积少于登记簿面积，被征收人可以要求核对调查记录、测绘底稿和入户调查表。

第二，权属证书与登记簿不一致时，原则上以登记簿为准。主张登记簿确有错误的，需要提出证据。可核对的材料包括不动产登记原始档案、测绘报告、规划许可、施工许可、竣工图、历史买卖契约、继承文书、法院生效裁判文书等。仅凭自行测量或口头陈述，通常不足以证明登记簿错误。

第三，未经登记的建筑不适用登记簿更正规则。按照评估办法第九条，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。调查表中如果包含未登记部分，异议时应区分“已登记面积少算”和“未登记建筑认定遗漏”两种情形，分别准备材料。

面积口径也要核对。建筑面积、套内建筑面积、使用面积不是同一概念；住宅、商业、办公等用途不同，评估口径也可能不同。书面异议中应写明差异的具体数值、口径和对应图纸，避免只写“面积不对”。

三、书面异议怎么写：请求事项、事实理由和证据清单

书面异议的功能是让受理机关能够核对、答复并留下送达记录。建议按以下结构起草。

标题。 写明“关于××房屋征收调查登记面积与不动产登记簿不一致的书面异议”，不宜只写“申诉”或“情况反映”。

异议人信息。 姓名或单位名称、联系方式、房屋坐落、权属证书编号或不动产登记簿查询编号。委托他人提交的，附授权委托书和受托人身份证明。

收件单位。 调查登记阶段写房屋征收部门，名称以征收公告、补偿方案或相关文书落款为准。评估报告异议写原房地产价格评估机构。不要同时把不同程序的请求写给同一单位。

请求事项。 可分项写：请求核对调查表中记载的建筑面积；请求与不动产登记簿、权属证书及测绘资料比对；请求更正调查结果并重新公布；请求将更正后的调查材料提供给受托评估机构；请求书面答复处理结果。

事实与理由。 按时间线写明征收项目名称、调查时间、调查表记载数值、登记簿记载数值、差异数值、已提交或已查询的材料。说明差异属于登记簿记载错误、调查遗漏、测绘口径错误还是未登记建筑认定问题。

证据清单。 可包括：身份证明；不动产权属证书；不动产登记簿查询结果；征收调查表、入户调查记录或公示材料；测绘报告、竣工图、规划许可、施工许可等；历史档案、买卖契约、继承文书、法院裁判文书；现场照片、视频和测量记录；评估报告、补偿方案、征收决定公告；此前提交材料的回执。

送达方式。 当面递交的，要求收件人在副本上加盖收件章或出具收件回执；邮寄的，使用EMS，面单注明文件名称，保留底单、查询记录和签收凭证；通过政务服务窗口提交的，保留受理回执。仅有电话反映或口头沟通，后续难以证明提出过异议。

四、期限、送达与后续救济路径

期限要分程序看。评估报告复核评估的期限是收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面申请。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核；复核后改变原评估结果的，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会选派成员组成专家组进行鉴定，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

调查登记阶段的书面异议，现行全国性规定未明确统一天数，应尽快在评估报告出具和补偿决定作出前提出。面积更正后，应要求征收部门把更正材料提供给评估机构；评估机构按更正后的面积和用途评估。房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋的价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致，这些时点信息可用于核对评估报告是否按同一口径作出。

对征收决定不服的，走行政复议或行政诉讼；对补偿仍有异议的，按照条例第二十六条规定处理。不同程序可以并行准备材料，但请求事项和期限各自独立，不宜用一份“异议书”覆盖全部程序。

五、常见问题

调查表面积与房产证不一致，以哪个为准？

已登记房屋一般以不动产登记簿记载为准；权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。调查表是调查记录，不能直接替代登记簿。建议同时调取登记簿查询结果，并书面要求征收部门核对调查表和测绘底稿。

书面异议应该交给谁？

调查登记阶段的异议交房屋征收部门，要求核对并更正公布结果；对评估报告有异议，交原房地产价格评估机构申请复核；对征收决定不服，依法申请行政复议或提起行政诉讼。先看文书落款、送达主体和文书名称，再决定递交对象。

已经超过10日还能提吗？

评估报告复核的10日期限针对评估结果异议，自收到评估报告之日起算。调查登记异议的期限，现行全国性规定未明确统一天数，应尽快在评估和补偿决定作出前提出。超过复核期限的，仍可核对是否具备其他救济途径，但程序空间会收窄。

面积更正后评估报告要重新出具吗？

面积是评估对象的基础信息。调查结果更正后，应要求房屋征收部门将更正材料提供给评估机构，评估机构按更正后面积评估。若评估报告已经出具，可在收到报告10日内书面申请复核，指出面积错误及依据，请求重新出具评估报告或书面说明。

那曲本地征收项目有特殊规则吗？

本文依据全国性规定梳理。那曲市、县两级征收项目的具体公告、补偿方案和调查登记安排可能有地方细化要求，应以正式公告和文书为准。涉及地方程序，建议在提交书面异议前核对项目征收决定、补偿方案及送达文件，必要时进行那曲国有土地征收律师咨询。

如你尚未取得调查表、评估报告或补偿决定原文，建议先向征收部门调取并核对送达时间；需要进一步梳理书面异议、复核评估或复议诉讼衔接，可联系北京恒略律师事务所，电话4009003957。具体承办安排、收费和个案处理方案，以真实沟通、书面委托及有效依据为准。本文属于一般信息，不能替代针对个案的法律意见。