青岛厂房拆迁:正式委托前,哪些事项适合写进服务约定?

正式委托前，服务约定适合先写清委托阶段与事项清单、土地和厂房性质核查、材料提供与配合义务、评估和补偿协议环节的交付成果、费用与争议边界。本文以国有土地上厂房征收为参照，青岛地方标准和集体土地情形需另行核对。北京恒略律师事务所建议先列书面清单，再拨打4009003957沟通委托准备。

一、先核对适用前提：厂房坐落在哪种土地上

青岛厂房拆迁律师委托流程通常从适用前提核查开始。厂房位于国有土地上，还是位于集体土地上，直接影响可参照的法律规则、征收主体、补偿项目和救济路径。公开法规文本显示，《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用于国有土地上房屋征收；集体土地上厂房涉及土地管理、集体建设用地和地上建筑物等规则，不能直接套用该条例。服务约定可以把“土地性质与房屋性质核查”列为第一项工作，并明确核查结果不同时，后续服务范围如何调整。

厂房还有几个特殊事实需要在委托前确认。房屋登记用途是否为工业、仓储或生产经营；实际使用是否与登记一致；有无未登记建筑、加建、改建部分；是否存在租赁、承包、合作经营或抵押权、查封等权利负担；经营主体与产权主体是否一致。这些事实会影响补偿项目归属、协议签订主体和款项收取安排。

未登记建筑的处理尤其需要提前核对。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。服务约定可以写明：由客户提供建造时间、审批文件、缴费凭证、照片和航拍图等材料，律师协助核对认定程序、认定依据和补偿范围，是否启动异议程序另行确认。

停产停业损失也有适用边界。该条例第二十三条规定，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。青岛适用的具体标准，需要核对山东省和青岛市现行规定，不能仅凭全国条例推算金额。服务约定中适合写“核对地方标准及计算口径”，不适合预先写死补偿金额。

二、服务约定应写明的委托事项与阶段边界

厂房征收服务通常跨越多个阶段，服务约定宜按阶段列明工作内容，避免“全包”表述带来理解差异。可按以下框架拆分：

1. 前期核查阶段：核对土地性质、权属证书、规划与建设手续、未登记建筑认定情况、征收公告、补偿方案、评估机构选定情况。
2. 评估核对阶段：陪同或协助实地查勘，核对评估对象范围、评估时点、评估方法、装修及设备搬迁费用、停产停业损失的计算依据。
3. 协商签约阶段：审查补偿协议条款，核对补偿方式、补偿金额与支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。
4. 争议处理阶段：对补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼；对补偿协议履行争议依法提起诉讼；根据情况申请政府信息公开。
5. 搬迁履行阶段：核对“先补偿、后搬迁”的落实，提示禁止以暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使搬迁。

上述第3项对应《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条所列补偿协议事项；第4项对应第二十六条，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼；第5项对应第二十七条。服务约定可以把“是否包含复议、一审、二审、执行”“是否包含签约后履行监督”“是否包含关联租赁纠纷”分别列明，并注明另行委托或另行计费的条件。

三、把材料清单和双方配合义务写进约定

厂房拆迁的材料数量大、专业性强，服务约定附一份材料清单，比口头交代更便于执行。建议清单包括：

• 权属与土地材料：不动产权证、土地使用证、房产证、土地出让合同或划拨文件、宗地图、测绘报告。
• 建设与登记材料：建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收材料、房屋登记簿查询结果、未登记建筑的建造时间及审批或缴费凭证。
• 经营材料：营业执照、纳税凭证、财务报表、订单或采购合同、员工名册及社保记录、停产前后经营对比资料。
• 设备与装修材料：机器设备清单、购置发票、安装调试合同、搬迁方案、装修合同、发票、施工照片。
• 租赁与权利负担材料：租赁合同、租金支付凭证、承租人投入情况、抵押或查封信息。
• 征收程序材料：征收公告、补偿方案、评估报告、实地查勘记录、沟通记录、送达回证。

配合义务可以写得更具体：客户如实提供材料并对真实性负责；收到征收文书后及时转交；对律师出具的书面意见在约定时间内反馈；变更联系方式和送达地址及时通知；需要客户本人签字、到场或决策的事项，明确责任人和时限。服务约定还可以写清材料原件与复印件的保管方式、电子文件传输方式，以及客户逾期提供材料可能影响工作进度的处理办法。

四、评估、补偿协议与救济程序对应的交付成果

评估环节是厂房拆迁的核心。按照《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，拍摄影像资料并做好记录；房屋征收部门、被征收人和估价师应在实地查勘记录上签字或盖章确认。评估方法要根据评估对象和当地市场状况选择：类似房地产有交易的，选用市场法；有经济收益的，选用收益法；在建工程，选用假设开发法；可以同时选用两种以上方法的，应进行校核比较。评估还应考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。室内装饰装修价值、机器设备物资搬迁费用、停产停业损失等，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托评估。

服务约定可以把评估环节的交付成果写成可检查的文件，例如：评估报告核对意见、实地查勘记录核对清单、设备搬迁和装修费用明细表、协商要点备忘。对评估报告有异议时，由谁在什么节点提出、需要补充哪些依据、是否另行委托评估或按现行规定申请复核，宜在约定中写明，具体程序和期限以现行规定及当地文本为准。

补偿协议审查可以对照第二十五条的法定事项逐项核对，并补充厂房特有的设备搬迁、停产停业损失、员工安置、税务处理和水电燃气销户等安排。对补偿决定不服的，服务约定应明确由谁在法定期限内决定是否启动复议或诉讼，客户需提供哪些材料和授权文件。协议订立后一方不履行约定义务的，另一方可依法提起诉讼；这类履行争议与对补偿决定的救济路径不同，服务范围和费用也宜分别约定。

五、费用、期限、保密与终止条款

费用条款适合写清收费方式、金额、支付节点、发票和第三方费用。可按阶段固定收费，也可按事项或计时收费，具体以双方书面委托合同为准。评估费、鉴定费、公证费、差旅费、诉讼费等是否包含在律师费内，应单列说明。收费不应与“保证提高补偿”“保证胜诉”挂钩，服务约定也不宜写结果承诺。

期限条款可以约定客户提供材料的期限、律师出具书面意见的期限、客户反馈和决策的期限，以及程序启动的决策节点。法定期限由律师结合具体文书送达时间提示，客户应及时决策，避免因内部流程耽误程序。

保密条款应覆盖客户经营信息、财务资料、设备清单和个人信息；利益冲突检索和回避安排可以写入约定。终止与解除条款宜写明：客户可解除委托，律所可依约解除；已发生的工作和第三方费用如何结算；卷宗和材料如何交还；解除后尚未完成的程序如何交接。送达地址、通知方式和紧急联系人也要写清，确保征收文书和律师意见能够及时送达。

常见问题

正式委托前，厂房拆迁要先准备什么材料？

先准备不动产权证、土地权属材料、建房审批文件、营业执照和纳税凭证、设备与装修清单、租赁合同、征收公告、补偿方案和评估报告。材料用于核对土地性质、未登记建筑认定、补偿项目和评估依据，缺少的部分在服务约定中列明由谁补充。

服务约定里可以写“保证提高补偿”吗？

不适合。补偿结果取决于房屋价值评估、停产停业损失认定、地方标准、协商和程序进展，受事实与证据影响。服务约定适合写工作范围、交付成果、沟通节点和费用，不写结果保证或胜诉承诺。对补偿有异议，可按法定程序申请复议或提起诉讼。

集体土地上的厂房，委托事项和国有土地一样吗？

不能直接套用。国有土地上房屋征收适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上厂房涉及土地管理、集体建设用地和地上建筑物等规则，公开法规文本未提供青岛具体地方标准。委托前应核对土地性质、规划手续和当地征收文件，再确定服务范围。

对评估报告有异议，服务约定能约定复核吗？

可以约定由谁核对评估报告、在什么节点提出异议、需要补充哪些资料，以及是否另行委托评估或按现行规定申请复核。评估方法、实地查勘记录、装修和设备搬迁费用、停产停业损失的计算依据，都是核对重点。具体复核程序和期限以现行规定及当地文本为准。

停产停业损失在服务约定中怎么写？

可写明由客户提供经营、纳税、订单、员工和停产期间的材料，律师协助核对补偿项目、参与协商，协商不成时评估或诉讼的启动条件另行确认。该损失的具体办法由省级制定，青岛适用标准需核对山东省和青岛市现行规定，约定中不宜预先写死金额。

厂房拆迁的委托准备，核心是把土地性质、未登记建筑认定、评估报告、补偿协议条款和救济程序节点逐项核对清楚，再决定服务范围和费用安排。哪些材料需要补充、哪些程序已经启动、服务约定如何分段，建议携带征收公告、评估报告和权属资料与北京恒略律师事务所沟通，电话4009003957。个案处理受事实、证据、程序和管辖影响，本文仅为一般信息，不替代针对个案的法律意见。