拆迁评估异议复核律师咨询:比较案例与房屋用途不一致,应复核哪组评估参数?

收到评估报告后申请复核，落点应放在两组参数上：一组是评估对象“用途”的认定依据，即房屋权属证书、房屋登记簿记载的性质与用途，以及未经登记建筑经认定处理后的用途；另一组是市场法比较案例的选取与修正参数，重点是案例用途与评估对象用途不一致时，报告中如何作用途修正、修正方向和幅度是否说明。前者决定“评的是什么”，后者决定“拿什么来比”，两组都需核对，缺一不可。

一、两组参数的核对要点

第一组：评估对象的用途认定。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收评估前应明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；两者记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。因此，比较案例的用途与评估对象不一致时，先要确认评估报告采用的“评估对象用途”取自哪份材料，再判断比较案例的用途调整是否以该用途为基准。

第二组：比较案例的可比性修正参数。 同办法第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。用途是法定考虑因素之一。核对时可逐项看报告是否列明比较案例的坐落、用途、结构、成新、面积、土地状况，是否就用途差异作了单独修正，修正系数或修正说明能否与案例实际情况对应，避免只给结论不给过程。

估价方法的选择同样影响参数组。同办法第十三条要求，注册房地产估价师应根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法进行适用性分析后选用；被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；可以同时选用两种以上方法的，应当选用两种以上方法评估，并对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后合理确定评估结果。比较案例与房屋用途不一致，通常出现在市场法测算中，复核申请可围绕该方法的案例选取和修正过程提出具体问题。

二、程序阶段与期限

依据同办法第二十条至第二十二条：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，并提交书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题；原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告，评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成；鉴定时选派成员组成专家组，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一（同办法第二十三条、第二十四条）。

三、书面复核申请的材料整理建议

建议把异议拆成“对象—案例—修正”三栏：对象栏附权属证书、登记簿记载及未登记建筑的认定处理材料；案例栏列明报告采用的每个比较案例的用途、位置、结构、面积；修正栏对照报告中的用途修正、区位修正等项目逐项写明认为不成立的理由和对应页码。这样写的好处是把“用途不一致”落到具体参数和具体计算步骤，便于原评估机构在10日复核期内逐项回应，也便于后续鉴定阶段聚焦争点。

关于费用，本次资料未提供评估复核、专家鉴定的收费标准和负担规则，无法给出具体金额，需向出具报告的评估机构或当地主管部门另行核实；律师服务部分，可与律所协商是否将材料梳理、复核申请书起草纳入服务范围以及如何计费，具体以书面委托约定为准。

依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十三条、第十四条、第二十条至第二十四条，公开文本见 https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml 。