三门峡国有土地征收律师费用咨询:两版评估表用途不同,差异比对怎样计入委托范围?

在三门峡国有土地上房屋征收中，两版评估表用途不同时的差异比对，是否计入律师委托范围、如何计费，取决于你与律所书面委托合同对工作事项和计费方式的约定。本次资料未提供三门峡当地律师收费的统一标准，也没有任何律所报价，因此无法给出具体金额。可以明确的是：两版评估表的用途差异有法定区分，差异比对可以作为一项独立工作内容写入委托范围并单独约定计费；评估费、鉴定费等第三方费用则按另一套规则处理，是否包含在律师费内需要另行写明。

一、先看两版评估表的用途差异从何而来

资料显示，《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第八条对两种评估目的分别作了表述：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”；用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

两版表也可能分别对应分户初步评估结果与分户评估报告。该办法第十六条要求评估机构提供分户初步评估结果并在征收范围内公示，公示期间安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正；第十七条要求公示期满后提供整体评估报告和分户评估报告，并由两名以上注册房地产估价师签字、加盖机构公章。第十九条规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。

因此，差异比对的实际对象需要先落到具体维度：评估目的、评估时点、评估对象范围、价值构成、所选评估方法，以及是否存在修正或重新出具。该办法第十三条要求估价师对市场法、收益法、成本法、假设开发法作适用性分析后选用一种或多种方法，可同时选用两种以上的应当选用两种以上并校核比较；第十四条要求考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。这些条文可以作为比对时的对照框架。

二、差异比对写入委托范围的方式

该办法第六条针对征收评估委托，规定委托书应载明评估目的、评估对象范围、评估要求等，委托合同应载明评估费用及收取方式等事项。这一条规范的是房屋征收部门与评估机构之间的委托，不直接约束你与律师之间的服务合同；它的作用在于提示：委托事项、工作范围和费用收取方式，都应以书面形式固定。

据此，建议在律师服务合同或服务方案中把差异比对单列，并与律所协商是否纳入服务范围、如何计费。可以写清以下几项：

• 比对对象：明确是哪两版表、出具机构、出具时间、报告类型；
• 比对内容：评估目的表述、评估时点、价值构成与参数、评估方法、签字盖章是否齐备；
• 成果形式：书面比对说明或意见，以及是否需要附比对表；
• 工作边界：是否包含向评估机构提出书面疑问、参加现场说明解释、协助申请复核评估或鉴定；
• 次数与期限：比对出具的次数、修改次数和完成时间；
• 计费方式：按件、按小时还是按阶段，超出约定范围的部分如何另行计费。

三、费用边界：律师费与评估费分开列

资料显示，该办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条规定，诉讼过程中因鉴定、评估等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。

这两项费用与律师服务费分属不同项目。建议在合同中写明：评估费、鉴定费是否由律所代收代付或垫付，律师费是否已包含代为提出复核评估、鉴定申请的工作量。

核对清单

上述材料属于建议整理的核对方向，用于帮助你向律所说明工作量和比对范围，并不构成法定提交义务或委托生效条件。三门峡当地是否存在更细的收费口径，需另行向当地价格主管部门和拟委托律所核实。

出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行），公开文本见 https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml ；《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行），原文见 https://www.hengqin.gov.cn/lab/flfg/xzfg/content/post_3516588.html 。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。