南京商铺拆迁律师委托流程:商铺租赁合同租期与征收公告日交叉,委托前应先核对哪些租期材料?

先说结论:商铺租赁合同的租期与征收公告日出现交叉时,委托律师前建议先核对能够确定“租赁关系在征收决定公告日是否仍在有效期内、剩余租期多长、实际履行到哪一天”的一组材料,包括租赁合同及全部补充协议和续签件、租金支付凭证、交付使用与装修投入凭证、出租人权属信息,以及已经发生的解除或终止文件。核对基准是征收决定公告日,理由在于被征收房屋价值的评估时点即为该公告日。

一、先确定核对基准:评估时点是征收公告日

《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号,2011年6月3日公布施行)第十条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

因此,租期材料的核对重点是起租日、到期日、是否续签或形成不定期租赁、有无提前解约条款,以及这些时间点相对公告日的位置。建议把同一份合同的期间、主体、租金数额与对应的付款记录、实际使用记录并排列出,便于看出租赁关系在哪一段期间实际存续。

同一办法第十一条还规定,被征收房屋价值是“在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”,并明确“不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值”。这意味着租期长短本身不改变房屋价值的评估口径;租期材料的作用,主要在于厘清承租人与出租人之间的合同关系,以及装修、搬迁、停产停业等事项的协商基础。

二、委托前建议核对的租期材料

以上为材料整理建议,不是法定提交清单。建议按“同一主体、同一期间、同一数额”逐项比对;出现合同期限与付款记录、实际使用时间不一致时,先标注差异并保留原件,再向律师说明形成过程。

三、委托流程中需要分清的两类“委托”

一类是与律所的委托。服务范围可包括租期材料梳理、装修与搬迁费用清单整理、参与与征收部门的协商等;是否包含复议、诉讼等后续事项,可与律所协商是否纳入服务范围、如何计费,并以书面委托合同载明。

另一类是房屋征收评估委托。《国有土地上房屋征收评估办法》第六条规定,评估机构选定或确定后,“一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同”,合同应载明评估目的、对象、时点、委托人应提供的资料、评估费用及收取方式等事项。第十二条规定注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像并作记录,被征收人协助并提供评估所需情况和资料。第十四条规定,室内装饰装修价值、机器设备物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿,“由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”。租期与经营材料在这些环节可以作为协商与评估的事实基础,具体提交方式可与征收部门核实。

费用方面,律师服务费以书面委托合同约定为准;如涉及风险代理,依据《关于进一步规范律师服务收费的意见》(司发通〔2021〕87号)第七项,律师事务所应当签订专门的书面风险代理合同,并以醒目方式告知风险代理的含义、禁止适用范围、最高收费金额限制,以及委托事项可能发生的风险、约定目标与双方各自承担的风险责任。评估费用属于征收评估委托合同中的第三方费用事项,与律师服务费分别约定。

南京当地征收补偿方案中停产停业损失的具体计算口径,本次资料未涉及,需另行向征收部门或通过当地公开文件核对。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。