无锡征地拆迁:调查表面积与房屋登记不一致,怎样提出书面异议?

国有土地上房屋征收中，调查表面积与登记簿不一致时，已登记房屋一般以登记簿为准，除非有证据证明登记簿确有错误；应书面要求房屋征收部门核对更正并保留送达凭证。此路径仅适用于国有土地征收且房屋已登记，集体土地征地拆迁不能直接套用。建议备齐权证、登记簿和测绘材料，联系北京恒略律师事务所，电话4009003957做材料预判。

一、先确认项目性质与“不一致”的具体对象

无锡征地拆迁项目可能涉及国有土地上房屋征收，也可能涉及集体土地征收。本文所引《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规则，适用于国有土地上房屋征收。集体土地征地拆迁在调查、公告、补偿安置等方面另有规范，不能把本文的复核、鉴定流程直接搬用。接到调查表时，先查看征收决定公告、补偿方案和调查结果公布文件，确认项目性质、实施主体和当前所处阶段。

接着核对房屋是否已经登记。已登记房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。调查表所载面积是征收部门的调查记录，不等同于登记面积，也不等同于评估报告中的评估面积。若房屋属于未经登记建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估，不能仅凭调查表或历史使用情况主张按登记面积处理。

最后区分异议对象。对调查登记结果有意见，向房屋征收部门提出；对评估报告有意见，向原房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有意见，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对象混用容易延误期限，也会削弱后续程序中的说理效果。

二、调查登记阶段的书面异议：向谁提、怎么写、怎么送达

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。征收评估前，房屋征收部门也应组织调查、明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。发现调查表所载面积与登记簿不一致，可以按以下顺序处理。

1. 核对基础资料。调取房屋登记簿查询记录，核对权证附记、测绘附图、面积计算方式，查明差异来自记载错误、测量口径不同，还是调查表包含了附属房屋、未经登记部分。先把差异来源固定下来，再决定异议请求。

2. 制作书面异议。标题可写“关于某房屋调查登记面积与登记簿不一致的异议及更正申请”。正文列明申请人身份和联系方式、房屋坐落、权证号、登记簿与权证记载、调查表记载及公布情况、面积差异说明、请求事项。请求事项应具体，例如请求核对登记簿、组织复核测绘、更正调查结果并书面答复。附件列明权证、登记簿查询记录、测绘报告、房屋现状照片等，末尾签名并注明日期。

3. 规范送达。向房屋征收部门当面递交，要求收件回执或盖章；邮寄提交可使用EMS，在面单上写明文件名称，保留面单、查询记录和签收凭证。书面异议提交给征收部门，同时可以向评估机构送交副本，但调查结果的更正仍应向征收部门提出。

4. 要求书面答复并保存公布材料。调查结果公布表、现场照片、网页截图、沟通记录都应留存。若征收部门未公布调查结果，可书面要求依法公布，以便核对。

5. 未获更正时延续到评估阶段。评估报告送达后，把面积差异写入复核评估申请，要求评估机构核对评估对象和登记簿记载。调查阶段的书面异议、送达凭证和答复材料，可以作为后续复核、鉴定以及补偿程序中的基础材料。

书面异议在知识库中没有统一的法定提出期限。实际处理中，发现差异后应尽快提出，尽量在评估报告送达前完成，以便评估机构掌握更正后的调查结果。

三、评估报告出来后的复核与鉴定

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请应采用书面形式，向原房地产价格评估机构提出，并指出评估报告存在的问题。面积差异可以具体写为：评估对象面积与登记簿不一致、已登记建筑面积未列入、未经登记建筑按错误认定结果处理、评估时点适用错误等。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，复核申请中应核对该时点。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，选派成员组成专家组进行鉴定，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理；对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。这两类救济针对的对象不同，文书和期限应分别核对。本文不展开第二十六条的具体程序，具体以现行法条、补偿决定文书和当地现行规定为准。

四、材料清单与常见误区

围绕面积差异提出书面异议，可准备以下材料：

• 身份证明、授权委托书（如有）；
• 房屋权属证书、房屋登记簿查询记录；
• 测绘报告、面积计算图、房屋现状照片；
• 征收调查表、调查结果公布表；
• 评估报告及送达凭证；
• 未经登记建筑的认定、处理文书；
• 书面异议、复核申请、鉴定申请及送达凭证；
• 与征收部门、评估机构沟通的记录。

常见误区有四类。只口头反映、不保留书面记录和送达凭证，后续复核、鉴定或诉讼中难以证明提出过异议。直接按权证面积主张，忽略权证与登记簿不一致时登记簿优先的规则，容易把争议焦点放错。把调查表面积当成评估面积，未区分调查记录、评估对象和评估结果。错过10日复核或鉴定期限，期限从收到评估报告或复核结果起算，应以送达凭证为准。

还需注意，房屋征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。无锡具体项目还应核对征收决定、补偿方案、公告和当地现行文件；全国性规范提供框架，不证明无锡个案的处理结论。

五、常见问题

问：调查表面积和房产证面积不一致，以哪个为准？

已登记房屋一般以房屋权属证书和登记簿记载为准；两者不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。调查表只是调查记录，可书面要求征收部门核对更正。未经登记建筑按市、县级人民政府认定处理结果评估。

问：书面异议应该交给谁？

调查登记阶段交房屋征收部门，要求收件回执或盖章；评估阶段对评估报告不服，交原房地产价格评估机构申请复核；对复核结果不服，交被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对象和阶段要对应。

问：错过10日复核期限还能救济吗？

评估复核期限是收到评估报告之日起10日，鉴定申请期限是收到复核结果之日起10日。错过复核不当然消灭对补偿决定的复议、诉讼权利，但可主张的空间会受影响。应尽快核对送达凭证、评估报告和补偿决定文书，再确定路径。

问：无锡集体土地征地拆迁能直接用这个流程吗？

不能直接套用。本文流程依据国有土地上房屋征收与补偿条例及评估办法。集体土地征地拆迁在调查、公告、补偿安置程序上有不同规范，应核对项目性质、征收决定、补偿安置方案和当地现行文件。涉及无锡征地拆迁律师咨询时，先把项目文件交律师判断。

调查表面积与登记簿不一致，处理重点是先确认项目性质和房屋登记状态，再按调查、评估、补偿决定的不同阶段选择书面异议、复核或鉴定，并保留完整送达凭证。无锡具体项目还应核对征收决定、补偿方案、调查结果公布文件和当地现行规定。若需要进一步梳理材料清单、异议书结构和期限节点，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准；本文仅为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。