西安国有土地征收律师:征收范围图与土地证宗地编号不一致,应先核对哪份原始登记?

就西安国有土地征收场景而言，遇到征收范围图与土地证宗地编号不一致，建议先核对不动产登记簿中该宗地的原始登记记载，再拿土地证（不动产权证）与登记簿比对，最后核对征收范围图的编号来源和转绘口径。征收范围图是征收部门组织调查登记、界定评估对象范围的材料，本身不是权属登记文件；土地证是权属证书，登记簿才是登记的原始载体。就房屋征收中已登记房屋的认定规则看，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

先核对登记簿，再比对证书与范围图

这个核对顺序对应的是征收范围确定后、房屋征收部门组织调查登记的阶段。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。到了评估环节，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条要求房屋征收部门向评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况；对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

因此，土地证上的宗地编号与征收范围图不一致时，不宜先要求改图或先要求换证，而应先固定登记簿的原始记载。本次资料直接规定的是房屋权属证书与房屋登记簿的冲突处理规则；对土地宗地编号本身，资料没有给出专门的冲突处理条文。所以，先查登记簿是核对顺序上的建议，不能仅凭编号差异直接推导权属、面积或补偿结论。

三份材料按同一维度核对

三份材料要围绕同一宗地、同一权利人、同一期间比对。编号不同不一定等于权属不同，可能是编号口径不同、图纸转绘差错，也可能是登记变更后图件未更新。可以先向不动产登记机构核对登记簿，再向征收部门核对范围图的编号来源和编制依据。

编号不一致时的处理前提

如果登记簿与土地证记载一致，仅范围图编号不同，建议书面要求征收部门说明范围图的编号来源及与登记簿的对应关系，并将说明与调查登记结果一并留存。如果登记簿与土地证本身不一致，则要审查是否存在“有证据证明房屋登记簿确有错误”的情形；该例外需要具体证据支持，不能仅凭一方陈述认定。涉及四至、面积差异并可能影响评估对象和补偿范围的，可以进一步核对登记簿附图、宗地图与征收范围图，必要时请登记机构和征收部门分别出具书面核对意见。

依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十五条；《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条。