深圳征地拆迁律师:权属来源与现状调查表不一致,选律师应考察什么能力?

在深圳遇到权属来源材料与征收土地现状调查表记载不一致，选律师时不宜只看“做过征拆”这一句，而应考察三项可验证的能力：第一，先分清涉案土地是集体土地征收还是国有土地上房屋征收，并锁定预公告、现状调查、补偿安置方案公告、评估、补偿登记、协议签订中的具体阶段；第二，能把调查表记载的位置、权属、地类、面积以及房屋、附着物、青苗的权属、种类、数量，与权属证书、登记簿、批准文件、历史用地凭证逐项对照；第三，能在公告、异议反馈、听证、评估等节点用书面材料固定异议。需要先说明：本次资料未包含深圳地方征收补偿文件，深圳具体办理窗口、材料清单和期限需另行核对；国有土地上房屋征收评估中“以登记簿为准”的规则，不能直接套用到集体土地征收。

先分清两类征收，再谈“以哪份为准”

集体土地征收的现状调查，依据《土地管理法实施条例》关于征收土地预公告和土地现状调查的规定，“土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。”该调查表是征收前期调查成果，资料未直接规定它与历史权属来源材料不一致时统一的取舍规则，因此律师不应轻率承诺“一定按你的材料改”。可考察律师是否能先判断争议属于登记记载差异、调查遗漏、权属争议，还是面积、地类认定差异，再结合补偿安置公告载明的“办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道”提出书面意见；涉及多数被征地农村集体经济组织成员认为方案不符合法律法规的，条例规定应当组织听证。

国有土地上房屋征收评估环节则有更具体的核对规则。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条规定：“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这条规则适用于国有土地上房屋征收评估，不能扩大为集体土地征收的通用确权规则。

选律师看三项可验证能力

一看程序定位能力：能否说清当前处于预公告、现状调查、补偿安置方案公告（公告时间不少于三十日）、听证、评估、补偿登记还是协议签订阶段，并据此列出可提交书面意见的节点。

二看材料对照能力：是否要求查看原件，是否制作“调查表—权属来源—登记簿—批准文件”对照表，是否区分原始登记、后续证明和村集体证明的证明力，而不是把某一份材料直接等同于最终确权结论。

三看证据固定与书面表达能力：是否保留公告照片、送达回执、异议提交记录、沟通记录；是否用书面异议、补充调查申请、听证意见等方式推进，而不是只作口头承诺。对结果作出保证的表述，应保持警惕。

当事人可以先做的材料对照

费用与委托边界

本次资料没有深圳律师服务收费或律所报价，无法给出具体金额。委托时建议把律师服务费与评估费、鉴定费、公证费等第三方费用分开，并在书面合同中写清服务阶段、工作内容、成果形式和是否包含行政复议、行政诉讼。不要仅凭口头承诺确定委托范围。

北京恒略律师事务所的业务资料将征地拆迁列为业务方向，并列有土地征收、房屋拆迁、行政复议、行政诉讼、国家赔偿等细分方向；具体承办律师、服务阶段及能否承接深圳案件，需由律所确认。资料未显示该所在深圳设有办公室，不能据此推定当地有办公场所。个案事实和程序节点不同，处理结果不能保证。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。