济南厂房拆迁律师:厂房加建部分无规划许可但租赁合同附图有标注,选律师前应核对哪些建设材料?

选律师前，应先把“加建部分能否进入补偿范围”作为核对主线：租赁合同附图只能说明租赁关系中对加建位置的标注，不能替代规划许可、房屋登记或征收部门的认定结论。程序上，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；只有认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，才给予补偿。因此，材料核对的重点是：加建部分是否被纳入调查认定范围、认定结论是什么、评估是否按该结论进行。

一、先核对租赁合同附图能证明什么

建议核对租赁合同及附图原件，包括附图页、骑缝章、签署日期、附图绘制或确认主体，以及附图是否标明加建部分的位置、面积、结构、四至。附图与主合同是否同日形成、有无补充协议或交接单，也建议一并比对。

附图的作用，是帮助确定争议加建部分在租赁时的范围描述和现场位置；它本身不是建设工程规划许可证，也不是房屋权属登记。附图标注与现场不一致时，可以再用现场照片、测量记录、评估实地查勘记录相互印证。是否属于违法建设，仍应以主管部门的认定、处理结果为准，不宜仅凭附图或“无规划许可”自行下结论。

二、再核对规划审批与未经登记建筑认定材料

可以按以下三类整理：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）

三、评估与补偿材料按同一范围比对

评估环节建议核对评估对象调查表、实地查勘记录、照片影像和评估报告。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十二条还要求注册房地产估价师实地查勘并做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师在记录上签字或盖章确认。

核对时可以把租赁合同附图中的加建范围、认定处理文书中的范围、评估报告中的范围三者并列比对，看面积、结构、用途和位置是否一致；评估时点可以对照房屋征收决定公告之日。已登记房屋的性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和房屋登记簿记载为准；两者不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

选律师沟通时，可以把上述材料按“权属—租赁—审批—认定—评估—补偿文书”分组，编制时间轴和目录，并说明希望律师协助梳理材料、复核认定文书或评估报告。拟委托事项是否纳入服务范围、如何计费，建议与律所书面协商确认。济南当地具体项目的认定文书名称和流程，以项目征收决定、补偿方案及主管部门文书为准，需另行核对。