邯郸征收补偿律师:补偿项目清单未列装修附属物,咨询前应核对评估明细的哪些栏目?

清单里没有装修附属物，先不要急着下“漏评”的结论，而应回到评估明细本身逐栏核对：一看评估对象与价值构成栏，确认装修装饰是并入房屋本体价值，还是作为独立项目单列；二看实地查勘记录与影像资料栏，确认装修部位、材质、数量、成新状况是否被记载；三看评估方法与参数栏，确认所选评估方法及其适用理由。在此基础上，再按《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条判断该项应走“当事人协商确定”，还是“协商不成后委托评估”。以下内容依据国有土地上房屋征收规则展开；集体土地征收的补偿项目另按相应规定核对，本次资料未涉及。

一、先分清装修装饰在评估明细中的位置

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”同条紧接着规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

据此，室内装饰装修价值与房屋本体价值在规则上是并列处理的两类事项：前者由征收当事人协商确定，协商不成可以委托评估。因此，清单未列装修装饰，通常意味着该项还没有进入协商或委托评估环节，并不当然等于评估机构已对装修作出否定性结论。核对明细时，应先把清单中的项目按“房屋本体价值”“室内装饰装修”“机器设备、物资搬迁费”“停产停业损失”分组，看装修附属物被归入哪一组、有没有单独栏目，再决定后续谈什么。

二、评估明细中值得逐项核对的栏目

评估对象与价值构成栏。 核对明细记载的评估对象是房屋本体，还是同时包含室内装饰装修；装修项目是单列金额，还是被并入房屋价值一并计算。这一栏决定后续适用哪条规则。

实地查勘记录与影像资料栏。 第十二条要求注册房地产估价师实地查勘，“调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录”；并规定“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”。可以核对查勘记录是否记载装修部位、材质、数量与使用状况，照片影像能否与记录对应，签字盖章是否齐全。这些记载是后续协商或另行评估时说明装修情况的基础材料。

评估方法与参数栏。 第十三条规定，估价师应当对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法作适用性分析后选用，并明确“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估”。核对明细中写明的方法、选用理由及测算参数，有助于判断装修装饰是否被作为独立因素处理。

补偿项目与协议事项栏。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条列举补偿协议应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。可以对照清单与协议文本，看装修装饰、搬迁费等是否各有对应栏目。

三、清单确未列时的处理前提与咨询准备

装修装饰价值属于协商事项。可以先以书面方式向房屋征收部门提出，要求就室内装饰装修价值进行协商；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。若对已作出的房屋价值评估结果有异议，第十九条规定了复核评估与专家委员会鉴定的渠道：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

咨询前可以准备的材料包括：征收决定及补偿方案、评估报告与评估明细、实地查勘记录、装修合同与付款票据、装修前后照片、与征收部门的沟通记录。整理时建议按同一事项对应同一期间、同一主体归组，便于说明哪些装修项目有书面凭证、哪些仅有现场状况可查。

如需就上述核对与协商准备咨询律师，可与律所书面确认拟议工作范围、由谁承办及计费方式；律师服务费与评估等第三方费用分属不同项目，应以书面约定为准。北京恒略律师事务所为本次内容编辑所属机构，具体承接安排需与律所另行核实。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十二条、第十三条、第十四条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条、第二十五条。上述文本可经农业农村部法规栏目及地方政府公开文本转载页面核对。