松原国有土地征收律师咨询:房屋测绘分层面积与产权证登记面积不一致,咨询应比对哪些原始记录?

在松原国有土地征收中遇到房屋分层测绘面积与产权证登记面积不一致，咨询时应把“房屋权属证书—房屋登记簿—分层测绘成果与实地查勘记录—征收部门调查及未登记建筑认定材料”放在同一房屋、同一权利主体、同一时间口径下比对。核心基准是房屋登记簿：对已登记房屋，面积一般以权属证书和登记簿记载为准；两者不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。分层测绘面积能否改变这一基准，取决于它与其他原始记录能否对应，以及争议部位是否涉及未经登记建筑。

先区分已登记房屋与未经登记建筑

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

因此，比对的第一步是确认面积差异对应的是已登记部分还是未登记部分。已登记部分以登记簿为基准，测绘分层面积属于核对材料；未登记部分则要看市、县级人民政府的认定、处理结果，不能仅凭测绘报告直接确定补偿面积。

建议比对的材料及各自用途

面积进入评估后的核对节点

第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑建筑面积等因素。分层面积差异最终会影响评估对象构成和评估价值，因此建议把上述材料整理成对照表，逐项标注面积差异对应的楼层、部位、登记状态和材料来源。

分户初步评估结果公示期间，评估机构应安排注册房地产估价师现场说明解释；存在错误的，应当修正（第十六条）。收到分户评估报告后，对报告有疑问的，出具报告的机构应当作出解释和说明（第十九条）。这些节点可以作为提出面积核对意见的时机。

需要进一步核实的是：分层测绘成果的形成时间、委托主体和测绘范围是否覆盖全部分层；登记簿附图与分层图能否对应；争议部位是否已有未登记建筑认定文件。上述事项会影响分层面积在评估中的实际作用，建议结合原件逐项核对后再形成咨询意见。

本文依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条、第十四条、第十六条、第十九条；公开文本见政府网站转载：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。