廊坊物业纠纷律师咨询:合同终止后催缴起算日不同,先核哪些续签与交接材料?

合同终止后的物业费催缴起算日，取决于两个时间节点：合同终止时点和新物业服务人（或决定自行管理的业主）接管时点。两份催缴材料出现不同起算日时，建议先核续聘、解聘决定与合同期限条款，再核退出、交接与接管记录，最后对照催缴函所列期间与服务事实。

一、先核“合同何时终止”

这一步决定催缴针对的是合同期内物业费，还是终止后至接管前的物业费。建议核对三类材料：

1. 原物业服务合同及期限条款。物业服务合同应当采用书面形式，内容一般包括服务期限、服务交接等条款（民法典第九百三十八条）。合同约定的期限届满日，是判断后续是否续聘、是否进入不定期状态的基础。
2. 续聘或解聘的业主共同决定及通知。物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在期限届满前续订合同；物业服务人不同意续聘的，应当在期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，合同对通知期限另有约定的除外（第九百四十七条）。业主依照法定程序共同决定解聘的，可以解除合同，应当提前六十日书面通知物业服务人，合同另有约定的除外（第九百四十六条）。核对决定形成日期、通知发出日期和送达记录，可以判断解除或终止发生在哪一天。
3. 期限届满后继续服务的证据。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但服务期限为不定期；当事人可以随时解除，应当提前六十日书面通知对方（第九百四十八条）。此类情形下合同并未因期限届满而终止，催缴仍以不定期合同存续为基础，起算日与“终止后催缴”属于不同口径。

二、再核“交接与接管”

合同终止后至接管前的费用，规则集中在交接环节。建议核对退出时间、移交清单、交接记录和新物业进场时间：

• 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况（第九百四十九条第一款）。
• 合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费（第九百五十条）。因此，“终止日”与“接管日”之间的实际服务期间，是终止后物业费可以主张的范围。
• 原物业服务人违反退出和交接义务的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失（第九百四十九条第二款）。核对交接材料的作用，在于确认原物业是否实际履行了退出、交还和配合交接义务，这直接影响终止后费用能否主张。

三、对照催缴文本与费用边界

催缴函、律师函或对账单上列明的起算日，建议与上述节点逐项对应：起算日早于合同终止日的，核对是否属于合同期内欠费；起算日落在终止日至接管日之间的，核对原物业在该期间是否继续处理服务事项；起算日晚于接管日的，核对是否另有服务依据。同一欠费期间在不同文书中出现不同起算日的，以合同、决定、通知、交接记录等原始材料反映的时间节点为准逐项比对，并说明差异来源。

涉及委托律师处理的，律师服务费与诉讼费属于不同项目。律师服务范围、计费方式建议以书面委托合同约定，可与律所协商是否将材料梳理、合同条款核对、催缴文本比对纳入服务范围及如何计费；诉讼费依照《诉讼费用交纳办法》另行计算，鉴定评估等第三方费用按实际发生另行处理。廊坊地区的物业纠纷咨询中，如拟委托北京恒略律师事务所协助梳理上述续聘、解聘与交接材料，可先就服务范围和计费方式沟通，具体承接以双方书面约定为准。

主要依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百四十六条、第九百四十七条、第九百四十八条、第九百四十九条、第九百五十条（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行；公开文本见工信部天津通信管理局转载：https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html）。