湘潭拆迁维权律师咨询:同一院落两份测绘表边长数据不同,咨询应先确定哪次现场测量?

应先确定“哪一次现场测量被评估报告采用、并经过实地查勘签字确认”，而不是先比较两份测绘表上哪个边长数字更接近实际。对于国有土地上房屋征收，被征收房屋价值评估以房屋征收决定公告之日为评估时点，评估机构应当由注册房地产估价师实地查勘并形成查勘记录，再由房屋征收部门、被征收人和估价师签字或者盖章确认。两份测绘表数据不一致时，首先要查清的是：哪一份对应评估时点、由谁测量、用于哪个环节、是否作为评估依据并完成确认；其次才是数据本身的误差问题。

一、先分清“测量”的法律位置

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”同条还规定：“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

因此，判断顺序不是“哪张表边长更准”，而是：

1. 这份测绘表是不是评估机构实地查勘形成的记录，或者是不是评估机构采用的测绘成果；
2. 测量时间与征收决定公告之日是什么关系；
3. 表上有没有测量主体、测量时间、测量目的和各方确认痕迹；
4. 评估报告最终采用了哪一份数据，理由是什么。

如果两份表都不属于评估查勘记录，而分别是登记测绘、征收部门前期调查、评估机构委托测绘等不同环节形成，那么它们用途不同，不能仅因边长不同就认定其中一份当然无效。

二、两份测绘表的核对清单

核对时建议同时调取分户评估报告、实地查勘记录、测绘成果原件和征收决定公告，围绕同一时间、同一测量主体、同一用途进行比较，避免把不同程序的日期或不同主体的记录直接当作矛盾。

三、发现数据不一致后的处理顺序

第一，向出具评估报告的房地产价格评估机构提出疑问。第十九条规定，被征收人对评估报告有疑问的，评估机构应当作出解释和说明。可以要求其书面说明：评估采用了哪一次测量、该次测量的时间与人员、另一份测绘表为何未被采用。

第二，在分户初步评估结果公示阶段要求现场说明。第十六条规定，公示期间评估机构应当安排注册房地产估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释；“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。

第三，如果数据差异影响评估结果，应在法定期限内申请复核。第二十条规定，对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产价格评估机构申请复核评估；第二十一条规定，评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内复核，改变原结果的应当重新出具评估报告，结果没有改变的应当书面告知。

第四，对复核结果仍有异议的，第二十二条规定应自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。第二十五条规定，专家委员会对评估程序、评估依据、评估技术路线、参数选取等进行审核；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误、重新出具评估报告。第二十六条还规定，鉴定过程中需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

四、咨询前需要准备的材料

可以提前整理：征收决定公告、分户评估报告、两份测绘表原件或复印件、实地查勘记录、初步评估结果公示材料、与评估机构沟通的记录，以及房屋权属和院落范围的基础材料。咨询时先说明项目土地性质：本次依据针对国有土地上房屋征收评估；如果院落位于集体土地上，适用程序不同，本次资料未覆盖，需另行核对当地集体土地征收补偿规定。

评估复核、专家鉴定与律师服务属于不同事项，是否收费、由谁承担，应以评估机构书面告知和委托合同约定为准；本次资料未载明具体收费标准，不宜预先给出金额判断。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十条、第十二条、第十六条、第十九条至第二十二条、第二十五条、第二十六条。来源页面：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml