抚州国有土地征收律师咨询:若产权证登记住宅而执照地址同址经营,咨询应核对哪些用途材料?

先核对不动产权证和房屋登记簿上的用途记载，再核对营业执照、经营场所使用材料和实际经营凭证，并把执照取得、实际经营开始的时间与征收范围确定、调查登记的时间对照。产权证登记为住宅时，营业执照地址同址可以证明该地址登记了经营主体和经营地址；房屋用途是否已依法变更，还要看用途变更登记或批准材料。

一、先核对登记用途：权证与登记簿

需要核对不动产权证或房产证原件、房屋登记簿查询记录，重点看用途、建筑面积、权利人及共有情况。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

因此，产权证登记为住宅时，登记用途首先以权证和登记簿为基准。营业执照同址经营可以作为经营地址和经营事实的材料，但不能单独替代房屋用途登记。如主张该房屋曾办理“住改商”或用途变更，建议找出相应审批、备案、登记材料；具体办理名称和要求可向征收部门核对。

二、再核对经营事实与时间：执照、场地、流水相互印证

建议按同一经营主体、同一地址、连续经营期间整理以下材料：

• 营业执照正副本或登记通知书，核对经营场所地址、经营范围、成立日期、变更日期和经营者；
• 租赁合同、场地使用协议等经营场所使用关系材料；
• 购销合同、发票、收付款记录、纳税申报、水电费单据、员工工资或社保记录、经营场所照片等实际经营材料。

核对重点是把执照日期、实际经营起始日期与征收范围公告、调查登记日期进行对照。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”因此，经营和用途变化发生在什么时间，是材料核对中的关键事实。

三、补偿评估中的用途与经营损失

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条要求房屋征收部门对房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当公布；第十七条将停产停业损失列为补偿项目。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条要求评估被征收房屋价值时考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，并规定停产停业损失等补偿先由征收当事人协商，协商不成的可以委托评估。

因此，住宅登记而执照同址经营时，执照和经营材料可以用来证明经营地址、经营期间和实际损失；房屋价值是否按经营性用途计价、停产停业损失能否认定，仍需结合登记用途、用途变更材料和项目补偿方案判断。

在调查登记和评估机构实地查勘阶段，被征收人应当协助并提供评估所需情况和资料。建议将上述材料按时间顺序编目，原件留存，复印件提交，并在实地查勘记录中核对用途、经营地址和经营期间是否记载准确。抚州具体项目的“住改商”认定口径、停产停业损失计算材料，应以项目征收补偿方案和征收部门书面材料为准。

依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条、第十四条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml ；《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第十五条、第十六条、第十七条，公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html 。