【胜诉案例】商瑞超律师代理相邻关系纠纷案，成功驳回对方全额索赔！

案件简述：

2024年，北京市海淀区某小区业主刘楠以“房屋漏水致损”为由，将楼上邻居李蕊及物业公司诉至法院，索赔经济损失5万余元。原告刘楠称，其位于B1E的房屋因李蕊的1E房屋卫生间漏水，导致屋顶、墙体及电路受损……且物业公司多次欲进行检修均遭李蕊拒绝。

刘楠提交了照片、视频及物业告知书等证据。然而，被告李蕊委托北京恒略律师事务所商瑞超律师应诉后，案件出现重大反转。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）

核心争议：

漏水原因是否与李蕊有关：刘楠需证明漏水系李蕊房屋导致，且李蕊存在过错；

B1E房屋的合法性：李蕊主张刘楠使用的B1E房屋为违建，其权益不受法律保护；

物业公司是否履职：物业公司是否已尽到维修义务。

庭审交锋：

1. 原告刘楠的诉讼主张

刘楠认为，李蕊拒绝配合物业检修漏水点，导致损失扩大，并提交以下证据：

照片、视频显示B1E房屋被水浸泡；

物业出具的《告知书》，称漏水源于1E房屋；

鉴定报告认定修复费用为11119元。

商瑞超律师从法律事实与证据链入手，提出法律意见：

（1）漏水因果关系不成立

李蕊房屋为原始设计的一楼，楼下应为大堂，而非居住空间，两房屋户型不同，刘楠未证明漏水点与1E卫生间的关联性；

刘楠申请对漏水成因及损失鉴定，法院委托鉴定机构因“漏水已停止”终止鉴定。财产损失鉴定报告认定修复费用为 11119 元，但未明确漏水与李蕊的因果关系。

（2）B1E系违建，权益不受保护

提交北京市规自委相关文件。根据北京市规自委信息公开材料，B1E 房屋用途为大堂，未取得建设工程规划许可证，属于违建。依据 “法不能向不法让步” 原则，违建不属于合法财产权益，刘楠无权就违建主张相邻权保护。且刘楠 2022 年明知违建仍装修，后果应自负。

依据《物业管理条例》第五十四条，指出改建行为未经业主同意，属非法使用。

（3）物业履职无过错

物业多次联系李蕊检修，但李蕊因历史纠纷（如刘楠方曾殴打、安装监控骚扰）拒绝开门，责任不在被告。

判决结果：

法院认为，相邻关系纠纷中，原告需证明漏水事实及与被告的因果关系。本案中，刘楠虽证明房屋受损，但现有证据无法认定漏水系李蕊所致，应承担举证不能的后果。刘楠诉称的B1E房屋漏水损失作为一种损害结果，可能存在多种原因，本院在现有证据条件下，无法认定B1E房屋漏水系李蕊所致，故本院对刘楠的请求不予支持。

最终，法院驳回刘楠全部诉讼请求，案件受理费及鉴定费由刘楠承担。

恒略说法：

（一）相邻关系的举证责任

根据《民法典》第二百八十八条，相邻方因排水等问题引发纠纷，受损方需举证证明损害事实、行为与损害的因果关系及行为的违法性。若无法证明因果关系，需承担不利后果。本案中，刘楠未能证明漏水与李蕊的直接关联，是败诉关键。

（二）相邻纠纷的解决建议

发生相邻纠纷时，应优先通过协商、调解解决，留存沟通记录。需鉴定时，应及时固定证据（如漏水现场），避免因证据灭失导致鉴定不能。

本案中，商瑞超律师通过精准抓住原告证据链的薄弱环节，并结合行政规范性文件否定对方权益基础，展现了专业律师在复杂纠纷中的策略价值。此案亦提醒公众，在处理相邻矛盾时，应注重保存证据，同时确保自身行为的合法性，避免因程序瑕疵导致权益丧失。