镇江拆迁维权律师费用咨询:房屋安全鉴定报告与拆除通知依据的危房等级不同,报价应核对哪些鉴定材料?

镇江拆迁维权咨询律师报价时，建议先把两类材料分开：一类是房屋安全鉴定报告本身，另一类是拆除通知中作为依据载明的那份鉴定报告或危房等级认定材料。逐项核对二者是否对应同一鉴定机构、同一报告编号、同一查勘时点和同一结论等级，再把律师服务费与鉴定、评估等第三方费用分别列明。报价通常需要结合材料审阅、异议或复核申请、行政复议、诉讼等拟议工作范围协商，具体以书面委托合同为准。

一、先核对两份文书是否指向同一份鉴定报告

建议把房屋安全鉴定报告和拆除通知放在一起比对，重点核对以下信息：

• 拆除通知“依据”栏所载的报告名称、编号、出具日期和结论等级；
• 手持鉴定报告的封面编号、出具日期、鉴定机构盖章和结论表述；
• 两份材料所指向的房屋坐落、权利人、建筑面积、建筑结构是否一致；
• 若编号、日期或机构不同，进一步核对是否存在补充鉴定、重新鉴定，或者通知引用了另一份未取得的报告；
• 鉴定报告是否已向房屋权利人出示、送达，送达回证或签收记录能否对应。

这些核对有助于判断“等级不同”是同一报告在不同文书中的表述差异，还是两份不同报告之间的结论差异。等级差异本身是材料核对重点，是否影响拆除通知的合法性，还需结合报告是否为同一份、是否履行告知程序以及当地房屋安全管理规定判断；本次资料不足以对危房鉴定和拆除程序作实体结论。

二、再核对报告本体和程序材料

报告本体可以核对：委托方、鉴定机构名称及盖章、鉴定人员签名或资格信息、查勘日期、查勘记录、检测数据、判定所依据的技术标准名称及版本、危险点部位描述、危房等级结论。若同一房屋还涉及征收评估，评估报告本身有更明确的形式要求。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十七条规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。该条针对的是房屋征收评估报告，房屋安全鉴定报告的签字盖章要求，仍需按出具机构和当地房屋安全管理规定另行核对。

程序材料可以核对：分户评估报告转交记录、复核评估申请及答复、评估专家委员会鉴定意见。根据上述办法第二十条至第二十二条，对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内申请复核评估；对复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定。这些期限材料能帮助律师判断目前处于哪个阶段，从而确定报价对应的工作范围。

三、报价时把费用边界写进委托沟通

律师服务费与第三方费用应分开列明。上述办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；相关费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）第十二条也规定，诉讼过程中因鉴定、评估等发生的费用，由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。

因此，咨询报价时可以要求律所书面说明：律师服务费对应哪些工作，材料审阅、代写文书、代理复议或诉讼是否分别计费；鉴定费、评估费等第三方费用由谁委托、向谁支付；另行委托鉴定或评估是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商。若律所提出风险代理，按照《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第七项，应签订专门的书面风险代理合同，并以醒目方式告知风险代理的含义、禁止适用范围和最高收费金额限制等事项。

以上评估复核与费用规则适用于国有土地上房屋征收评估；集体土地征收或单独危房鉴定程序，需另行核对对应规定。在鉴定材料尚未逐项比对前，不宜仅凭两份文书所载等级不同，就对拆除通知效力或律师费作出确定判断。