太原国有土地征收:分阶段报价时,怎样逐项核对对应工作和费用?

分阶段报价的核对方法,是先按征收流程列出每个阶段应当完成的工作和应当出具的文书,再逐项比对费用项目与该项工作是否对应、由谁承担、依据何种标准。太原国有土地征收中的房屋价值评估适用全国统一的评估规范,律师服务费按委托合同约定。核对前可备齐征收决定、补偿方案与评估报告,向北京恒略律师事务所咨询,电话4009003957。

一、先划定阶段:每个报价对应哪项工作和哪份文书

分阶段报价之所以难核对,难点常在阶段划分口径不一致,费用高低本身通常不是主要争议。同一句“评估阶段服务费”,在有的报价里指陪同实地查勘,在有的报价里指代为提出评估异议并申请复核评估。核对的第一步是把阶段写实,让每笔费用都能落到一份可查验的工作成果上。

按照《国有土地上房屋征收评估办法》确定的流程,与报价关系最密切的环节大致包括:

1. 实地查勘环节。 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋实地查勘,调查房屋状况,拍摄反映内外部状况的照片等影像资料,做好查勘记录并妥善保管;房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。核对时应当问清:报价中的“查勘配合”具体做什么,是否包含记录核对、影像资料留存和签字环节的见证安排。
2. 评估方法选用环节。 注册房地产估价师应当对市场法、收益法、成本法、假设开发法进行适用性分析后,选用一种或者多种方法评估。类似房地产有交易的,应当选用市场法;有经济收益的,应当选用收益法;在建工程,应当选用假设开发法。可以同时选用两种以上方法的,应当选用两种以上方法,并对测算结果校核和比较分析后合理确定评估结果。报价若包含“评估方法论证”,应当对应到这一环节的分析说明。
3. 分户初评结果公示环节。 评估机构按委托书或委托合同约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果,内容包括评估对象的构成、基本情况和评估价值;房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示。公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释,存在错误的应当修正。
4. 正式报告环节。 公示期满后,评估机构提供整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。报告应当由负责该项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖评估机构公章,不得以印章代替签字。
5. 解释与异议环节。 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具报告的评估机构应当作出解释和说明。此后如进入复核评估、鉴定程序,费用承担另有规则,见下文。

核对报价时,可以要求对方在每个阶段后注明“交付成果”,例如查勘记录、评估报告、书面异议、复核申请材料。交付成果写得出的阶段,费用通常可核;写不出的,宜先追问再决定。

二、评估、复核与鉴定费用:先看委托人,再看结果是否改变

评估环节的费用承担,规则相对明确。《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定:房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担;但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担;复核评估费用由原房地产价格评估机构承担;房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

据此可以形成一个四步核对顺序:

• 第一步,确认委托人。 评估委托通常由房屋征收部门作出,费用由委托人承担。被征收人自行委托的评估,费用关系按委托合同处理。报价单中出现“评估费由被征收人垫付”的表述时,应当问清垫付的依据和结算方式。
• 第二步,区分复核评估与鉴定。 复核评估费用由原评估机构承担;鉴定费用一般由委托人承担,鉴定改变原评估结果的,由原机构承担。两项程序的启动主体、受理机构并不相同,报价中把二者合并为一项“异议费”的,应当要求拆分。
• 第三步,核对收费依据。 评估、鉴定费用应当按政府价格主管部门规定的收费标准执行。收费方应当能够说明所依据的收费项目和标准文件,不能仅以“行业惯例”说明。
• 第四步,留意违规收费的救济。 该办法第三十二条规定,评估机构和估价师的违法违规行为按相关管理规定处罚;违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。遇到无法说明依据的收费项目,可以保留报价单、收据等材料,向价格主管部门反映。

需要提示的是,申请复核评估、鉴定的具体期限、受理机构和文书格式,本文所依据的全国性评估规范未逐项规定,应当以征收部门告知的救济途径和当地公布的程序文件为准,不要在报价阶段把期限当作已知条件。

三、补偿项目逐项核对:房屋价值、装修、设备搬迁与停产停业损失

报价中的“补偿测算”部分,应当与补偿项目的构成逐项对应。该办法第十四条规定,被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素;被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

据此可以建立如下核对清单:

第三十条对“类似房地产”作了界定:与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产;类似房地产的市场价格,是评估时点的平均交易价格,确定时应当剔除偶然的和不正常的因素。核对市场法测算时,比较实例是否落在这一范围内,是可以直接查验的切入点。

四、律师服务费的核对:阶段、计费方式与办案支出分开写

太原国有土地征收律师收费标准,在公开的全国性法规中没有统一的法定价目,属于委托人与律师事务所协商确定的事项。正因如此,报价核对更应当落在合同条款上,不能只比较总价。建议要求报价把以下内容分项列明:

1. 服务阶段。 调查取证与材料梳理、评估报告审阅与书面异议、复核评估与鉴定程序配合、协商谈判、行政复议、行政诉讼、执行阶段,分别对应哪些工作。
2. 计费方式。 按阶段固定费用、按争议标的比例计费还是计时计费,各阶段的起算点和结算条件。
3. 办案支出与第三方费用。 差旅、鉴定费、评估费、诉讼费等属于办案支出或第三方收取的费用,应当与律师服务费分列,并写明由谁承担、如何凭票据结算。
4. 成果与节点。 每阶段交付何种文书或工作记录,付款节点与成果交付是否对应。
5. 变更与终止。 程序中止、管辖变化、委托事项增减时的费用调整方式。

报价中出现“打包全包”“保证提高补偿”“按结果分成”等表述时,应当要求改为可核验的服务事项与费用项目。个案处理受事实、证据、程序、管辖和法律变化影响,任何阶段都无法预先承诺结果。北京恒略律师事务所提示,收费与承办安排以双方真实沟通、书面委托合同及有效依据为准,本文所述为一般核对框架。

五、常见问题

问:征收部门委托的评估,被征收人需要另行支付评估费吗? 答:按照《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条,房屋征收评估费用由委托人承担。征收部门作为委托人的,评估费由其承担。被征收人另行自行委托评估的,费用关系按其与评估机构的委托合同处理,两种情形应当在报价中分开列明。

问:分户初步评估结果公示后发现问题,应当怎样处理? 答:公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释,存在错误的应当修正。公示期满后出具正式分户评估报告。对报告仍有疑问的,可以要求出具报告的机构作出解释和说明,并按照征收部门告知的途径申请复核评估。

问:复核评估和鉴定的费用分别由谁承担? 答:复核评估费用由原房地产价格评估机构承担;鉴定费用由委托人承担,但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。两项费用的承担规则不同,报价中应当分别列项。

问:报价单里出现“评估协调费”“加急费”等项目怎么办? 答:评估、鉴定费用应当按照政府价格主管部门规定的收费标准执行,收费方应当说明对应的收费项目和依据。无法说明依据的项目,可以要求删除或书面说明;已支付的,保留报价单和收据,向价格主管部门反映。

问:太原本地的补偿标准和收费公示从哪里核对? 答:本文依据的是全国适用的《国有土地上房屋征收评估办法》,不证明太原地方的特殊规则或个案结论。具体项目的补偿方案、评估机构选定方式和收费公示,应当以当地征收部门公布的正式文件为准,再与本文的核对框架结合使用。

结语

分阶段报价的核对,最终要落到三样材料上:征收决定与补偿方案、评估报告及查勘记录、委托合同与报价单。把每个阶段的交付成果、费用承担主体和收费依据逐项对齐,多数含糊项目会在比对中显现。若需要就上述材料的完整性、评估异议的提出方式或委托条款的表述作进一步梳理,可联系北京恒略律师事务所,电话4009003957。本文属于一般信息,不能替代针对个案的正式法律意见。