商铺拆迁律师委托：补偿方案和入户调查表不一致，怎样留存对照材料？

补偿方案与入户调查表不一致时，先固定两份材料原件或可核验复制件，按权属、区位、用途、建筑面积逐项对照，标注差异与来源，再向征收部门书面提交复核申请并保留签收凭证。此做法适用于国有土地上商铺征收，集体土地及地方特殊规则需另行核对。委托前可联系北京恒略律师事务所，电话4009003957。

一、先区分两份材料：补偿方案与入户调查表各自证明什么

商铺征收中，补偿方案和入户调查表经常被放在一起比较，但两者在法律性质、制作主体和证明对象上并不相同。把两者混为一谈，容易导致沟通失焦，也不利于后续委托律师时说明问题。

补偿方案通常由房屋征收部门拟定，报市、县级人民政府，经组织有关部门论证后公布并征求公众意见。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，征求意见期限不得少于30日，具体起止日期以当地公告为准。条例第十一条还规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为补偿方案不符合条例规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。补偿方案解决的是“按什么规则补、补哪些项目、如何结算”的问题。

入户调查表则来自房屋征收部门组织的调查登记。条例第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查表解决的是“这套商铺的客观事实是什么”的问题，包括权利人、坐落、用途、面积、结构、经营状态等基础信息。补偿方案是适用规则，调查表是事实记录，两者不一致时，需要回到权属凭证、登记资料、规划许可、经营凭证等原始材料逐项核对，不能简单地说以哪一份为准。

商铺尤其要关注用途和经营状态。住宅改为经营、登记用途为商业但实际用于其他业态、建筑面积与实测面积有出入、门牌号与宗地图不一致，都会影响补偿项目的认定。条例第二十五条列明，补偿协议应就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项作出约定。调查表上的用途、面积、经营信息与补偿方案中的计算口径对不上，后续协商和签约就容易出现争议。

二、五步留存对照材料：从固定原件到书面异议

第一步，固定两份材料的来源。补偿方案方面，保存征收决定公告、补偿方案公告的完整页面照片或网站截图，截图应包含网址、发布日期和公告机关；现场张贴的公告，拍照时保留周边参照物和拍摄时间信息。入户调查表方面，签字前逐项核对，拒绝在空白表格上签字；已经签字的，向房屋征收部门申请查阅、复制，复制件应能看清表头、栏目、填写内容、签字盖章和日期。通过邮寄取得的，保留信封、面单和查询记录。

第二步，制作“一表两栏”的对照表。对照表不必复杂，按项目列明：补偿方案表述、入户调查表记载、原始凭证记载、差异说明、待核对事项、沟通经过。重点核对权属人、坐落与门牌、房屋用途、建筑面积、土地性质、未经登记建筑、实际经营状态、停产停业损失相关事实。每一处差异都要写明材料出处和取得时间，避免只写“面积不对”“用途不对”这类结论。

第三步，收集能证明客观事实的原始材料。权属方面包括不动产权证书、房屋所有权证、土地使用证、购房合同、继承或赠与文书、生效裁判文书；用途方面包括规划许可、建设工程规划许可证、营业执照、经营许可证、税务登记信息、实际经营照片和进货销售记录；面积方面包括测绘报告、竣工图、登记簿记载、改扩建审批文件、现场测量记录；经营损失方面包括租赁合同、纳税记录、员工社保缴纳记录、水电费单据、设备清单和装修合同。材料较多的，编制证据目录，按“证明对象”分组，不要混装。

第四步，书面提出复核或异议。向房屋征收部门提交书面材料，内容具体到每一项差异，写明要求核对的事实、附随证据和联系方式。递交时要求签收；采用邮寄方式的，保留面单、邮件轨迹和签收记录。条例第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。商铺存在改扩建、加建或用途变更的，应特别留存认定文书和处理结果。

第五步，保留沟通和送达记录。包括接待登记、电话记录、短信和即时通讯截图、会议纪要、评估报告及送达回证、补偿决定及签收凭证。条例第十三条要求征收决定公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；第二十六条规定，签约期限内达不成补偿协议或者房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定并公告，被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。收到这类文书时，应当场记录送达日期、送达人和文书名称，后续期限管理才有基础。

三、核对差异时重点收集的原始资料清单

商铺拆迁的差异核对，建议按“主体—权属—用途—面积—经营—附着物”六类归档。

主体材料包括营业执照、经营者身份证明、授权委托书；权属材料包括不动产权证、登记簿查询结果、土地权属来源文件、租赁合同和转租合同；用途材料包括规划审批文件、建设工程规划许可、环保或消防等经营许可、实际经营照片和视频；面积材料包括测绘报告、竣工图、房屋登记面积、改扩建审批和现场测量记录；经营材料包括纳税申报、银行流水、进货和销售单据、员工名册与社保记录、停业前后对比照片；附着物和装修材料包括装修合同、付款凭证、设备购置发票、搬迁清单和残值说明。每类材料注明原件保管人、复制件用途和提交对象，避免原件在多次递交中遗失。

需要提醒的是，补偿方案与调查表不一致，并不当然意味着某一方必然错误。差异可能来自登记历史、测量口径、用途认定标准或填写疏漏。核对时应把“事实差异”和“补偿项目差异”分开记录：前者解决房屋客观状态，后者解决按方案应如何计算。涉及金额时，本文不提供测算结论，具体数额应以有效评估、补偿方案和双方书面确认为基础。

四、商铺拆迁律师委托注意事项：授权、材料与期限管理

商铺拆迁律师委托注意事项，核心是把“委托什么、交什么材料、谁来决策、期限如何管理”写清楚。委托前，先明确服务范围：是仅做材料梳理和对照表，还是包括出具律师函、参与协商、申请信息公开、代理行政复议或行政诉讼。不同服务范围对应不同工作量和费用结构，应在委托合同中逐项列明，避免用“全权处理”概括。

授权方面，区分一般授权和特别授权。代为签收法律文书、代为承认或放弃请求、代为和解、代为提起复议或诉讼等事项，应在授权委托书中明确；涉及重大实体权利的处分，建议保留本人书面确认环节。材料交接方面，建立交接清单，注明文件名、份数、原件或复制件、交接时间和用途；原件原则上由权利人自行保管，提交复制件的，可标注“仅供本次核对使用”。沟通方面，关键事实和对方口头意见，尽量形成书面纪要并由双方确认；不接受无法核验的补偿承诺。

期限管理是行政争议中的重点。复议、诉讼等程序各有法定期间，收到补偿决定、评估报告或其他行政文书后，应立即记录送达日期、文书名称和救济告知内容，再结合具体程序核对期限。知识库所引条例明确了复议和诉讼权利，但未提供统一的具体天数，个案中应以文书告知和现行有效法律规定为准。委托律师后，本人仍应保留一套完整材料并关注送达，避免因转交、代收产生时间差。

此外，委托前可核验律师执业信息和律所函件，确认承办范围与沟通机制；费用、付款节点、差旅和第三方费用应写入书面合同。任何补偿结果都受房屋事实、证据、程序、管辖和法律变化影响，专业服务的作用在于把材料和程序做扎实，不能替代个案裁判结果。

五、常见问题

问：入户调查表签字后发现面积写少了，还能补救吗？
答：可以先调取调查表复制件，核对不动产登记簿、测绘报告和原始竣工图，把差异写成书面复核申请并附证据目录，递交时保留签收或邮寄凭证。签字通常表示收到或核对，具体效果要看表格文字；对有异议的项目，可在签字旁注明并另行提交书面说明。

问：补偿方案写的用途和调查表不一致，应以哪份为准？
答：两者性质不同，补偿方案是适用规则，调查表是事实记录。应以权属登记、规划许可、实际经营凭证等原始材料核对房屋用途，再把差异书面提交征收部门复核。不能只看其中一份材料作判断，也不宜仅凭口头解释认可调整。

问：没有收到补偿方案公告，能留存什么材料？
答：可以向房屋征收部门申请查阅、复制，保留申请回执和邮寄凭证；同时保存征收决定公告、现场张贴照片、网站查询截图和沟通记录。条例要求征收决定公告载明征收补偿方案和复议、诉讼权利，取得公告文本有助于核对补偿项目和救济告知。

问：委托律师后，本人还要不要保留材料原件？
答：建议保留。交接时制作清单，注明原件或复制件、份数和用途；提交复制件的，可标注使用范围。原件由权利人保管，便于后续核对、签约和程序衔接。授权范围、承办事项和费用安排应以书面委托合同为准。

如你尚未整理补偿方案公告、入户调查表、权属和经营凭证，建议先按上述清单建立对照表，再就差异项、送达日期和拟采取的程序与北京恒略律师事务所沟通，电话4009003957。是否接受委托、承办安排和收费以双方书面确认及现有材料核验结果为准；本文仅为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。