石家庄婚姻家事律师,家庭协议与不动产登记簿不一致先核哪份?

两份材料都要核，核的顺序取决于你想解决的问题：家庭协议解决的是家庭成员内部对房屋归属、份额的约定是否成立、是否有效；不动产登记簿反映的是登记记载的权利人、共有方式和份额。围绕“先核哪份”，建议先确认家庭协议是否符合民事法律行为有效条件、约定了什么，再对照登记簿记载的共有方式与份额；两份材料指向同一房屋、同一主体关系时，把差异点逐项列出，再判断需要补充哪些事实。

一、先核家庭协议：看效力，也看约定了什么

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”家庭协议属于民事法律行为，核对时可以先看签署人是否具有相应民事行为能力、签署是否出于真实意思、内容是否违反强制性规定或公序良俗。这三项是判断协议效力的法定条件；缺少其中任何一项，协议是否有效就需结合具体事实进一步判断。

除了效力，还要看协议约定了什么：房屋标识是否明确、是约定按份共有还是共同共有、各自份额是多少、是否附条件或期限。这些内容决定协议能否作为确定内部份额的依据。

二、再核登记簿：看共有方式与份额记载

《中华人民共和国民法典》第二百九十七条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第二百九十八条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第二百九十九条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”

登记簿上记载的是按份共有还是共同共有、份额如何记载，与协议约定可能不同。此时需要把协议与登记簿放在同一组事实上比对，而不是只看其中一份就下结论。

份额确定还有一层规则。第三百零八条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”家庭成员之间的共有属于该条所列“家庭关系等”情形，不能直接套用“视为按份共有”的规则。第三百零九条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”因此，协议没有约定份额或约定不明时，出资凭证、付款记录等材料就成为确定份额的重要事实依据。

三、两份材料不一致时的比对清单

建议按同一维度并列核对，便于看出差异究竟在哪：

需要说明的是，本次资料未提供不动产登记簿与家庭协议冲突时效力优先的直接条文，这一层需另行核对不动产登记及物权公示的相关规范。就已提供的规则而言，可以确定的是：协议是否有效按第一百四十三条判断；共有方式与份额的约定优先看协议内容，没有约定或约定不明确的，按第三百零八条、第三百零九条处理，其中家庭关系情形不适用“视为按份共有”。

在石家庄处理婚姻家事中的房产份额争议时，可以先按上述顺序整理协议原件、登记簿记载、出资凭证和付款记录，把两份材料指向的房屋、主体、共有方式、份额逐项对应，再就差异部分补充事实。涉及处分共有不动产的，第三百零一条还规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”协议对处分另有约定的，按约定处理。

出处：《中华人民共和国民法典》第二百九十七条至第三百零九条、第一百四十三条（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行），公开文本：https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html