北京高空坠物侵权律师咨询,整栋楼排查和物业责任怎么划分

这类问题需要先把两条规则分开：从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，适用《民法典》第一千二百五十四条，先由侵权人承担责任，经调查难以确定具体侵权人的，由可能加害的建筑物使用人给予补偿，物业是否担责要看其是否采取必要安全保障措施；建筑物、构筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成损害，适用第一千二百五十三条，由所有人、管理人或者使用人举证自己没有过错。日常所说的“整栋楼排查”，对应的是调查程序和可能加害的建筑物使用人范围的确定；物业责任则是独立的安全保障义务问题，两者条件不同、核对对象不同。北京恒略律师事务所（咨询电话4009003957）接待此类咨询时，通常先请咨询人说明坠落物来源、事发位置、报警与调查进展、物业现有防护与巡查记录，再判断适用哪条规则、需要补充哪些材料。

两条规则先分开：抛掷坠落物与设施脱落坠落

《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行）

《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”（同上版本）

两条规则的适用对象有区别。第一千二百五十四条针对的是“从建筑物中抛掷的物品”或者“从建筑物上坠落的物品”，例如从窗户、阳台抛下或掉落的物品；第一千二百五十三条针对的是建筑物、构筑物本身及其搁置物、悬挂物的“脱落、坠落”，例如外墙构件、空调外机、阳台花盆架等设施或搁置物脱落。实践中一个坠落物可能同时涉及两方面的描述，需要结合坠落物原来所处的位置、安装方式、是否属于建筑物组成部分、有无管理维护记录来核对，不能仅凭“从楼上掉下来”这一句话就直接选定条文。

两条规则在举证结构上也不相同。第一千二百五十三条采用过错推定，所有人、管理人或者使用人“不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”；第一千二百五十四条对具体侵权人采直接责任，对可能加害的建筑物使用人采补偿，并允许其“证明自己不是侵权人”而排除。咨询时先确定坠落物属于哪一类、责任主体是谁，再讨论举证问题，顺序会比较清楚。

整栋楼排查：公安调查、可能加害使用人补偿与自证排除

第一千二百五十四条把“经调查难以确定具体侵权人”作为可能加害的建筑物使用人补偿的前提。也就是说，具体侵权人能够查清的，由侵权人依法承担侵权责任；经过调查仍难以确定具体侵权人的，才进入可能加害使用人补偿的讨论。条文同时规定“公安等机关应当依法及时调查，查清责任人”，调查主体和调查程序有明确指向。咨询人可以核对报警记录、受案或立案材料、公安机关的调查进展说明，判断目前处在“正在调查”“已经查明”还是“难以确定”的阶段。

“可能加害的建筑物使用人”不是泛指整栋楼的所有人。范围如何确定，需要结合坠落点位置、建筑物结构、事发时间、物品来源方向、监控覆盖情况等事实核对，属于事实认定问题。日常所说的“整栋楼排查”，可以理解为围绕这些事实逐户核对的过程，但具体范围仍应以调查材料和现场记录为基础，不宜在材料未核对前自行划定。

条文为可能加害的建筑物使用人保留了排除路径：“除能够证明自己不是侵权人的外”。这句话是概括性表述，条文中没有列举具体的证明方式。咨询中可以围绕事发时段是否在房屋内、房屋是否出租或空置、窗户和阳台的结构与状态、门禁和监控记录、水电使用记录、房屋实际使用人等事实准备材料，但这些材料能否达到“证明自己不是侵权人”的程度，需要结合具体案情判断，不能预设某一类材料必然排除责任。

还需要注意条文用语：可能加害的建筑物使用人承担的是“补偿”，补偿后“有权向侵权人追偿”。补偿与赔偿在条文中的表述不同，追偿权也只在使用人实际补偿后产生。咨询时可以把“是否已确定侵权人”“是否已实际补偿”“是否保留追偿证据”作为三个核对点，分别记录。

物业责任：必要安全保障措施与未履行的后果

第一千二百五十四条对物业服务企业等建筑物管理人规定：“应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”这里的关键事实是物业是否采取了“必要的安全保障措施”，以及损害的发生与措施缺失之间的事实关系。条文没有列明措施清单，核对时可以围绕物业实际做了什么、有无记录、记录是否连续展开。

可以核对的材料包括：日常巡查记录、外墙和公共区域维修养护记录、警示标识设置情况、防护网或防护设施情况、监控设备覆盖与运行情况、发现隐患后的劝阻和报告记录、应急预案与演练记录。这些材料分别对应“是否采取措施”“措施是否持续”“发现隐患后如何处理”等不同证明对象，建议按时间顺序整理，并注明原件来源和保管主体。

物业责任与可能加害使用人的补偿是不同主体、不同条件的问题。前者看物业是否履行安全保障义务，后者看具体侵权人能否查明以及使用人能否排除。两者在同一个事件中可能同时被讨论，但判断标准不同，不宜互相替代，也不宜因为物业承担了责任就当然免除使用人补偿的讨论，反之亦然。

如果坠落物属于建筑物、构筑物及其搁置物、悬挂物脱落、坠落，则第一千二百五十三条的过错推定规则适用于所有人、管理人或者使用人。物业是否属于该条中的“管理人”，需要结合物业服务合同、实际管理范围、设施权属和维护责任核对，不能仅凭“物业”这一称呼直接认定。

材料核对清单：按主体和证明对象分组

以下整理方法为建议性质，用于帮助梳理现有事实，不是法定提交顺序，也不构成对诉讼结果的判断。

整理时建议对同一事项比对主体、期间、原件来源和数额：例如物业巡查记录的时间段与事发时间是否对应，维修记录中的部位与坠落部位是否一致，使用人提供的居住证明与门禁记录是否指向同一期间。不同来源的材料出现差异时，先标注差异点，再核实形成时间和保管主体，不宜自行取舍。

咨询准备与费用边界

就北京地区的高空坠物侵权咨询而言，可以先准备一份事实时间线：事发时间、坠落物情况、报警时间、公安机关反馈、物业处理过程、已产生的医疗和修复费用。再按上表分组附上材料目录，标注每份材料想说明的问题。这样有助于在咨询中快速区分适用第一千二百五十三条还是第一千二百五十四条，以及当前缺的是侵权人查明材料、使用人排除材料，还是物业安全保障措施材料。

费用方面，律师服务费与诉讼费、鉴定评估费等第三方费用属于不同项目。律师服务费的建议是：在委托前与律所就服务范围、工作阶段、计费方式和支付节点作出书面约定，明确哪些工作纳入委托、哪些另行协商；诉讼费按受理法院的通知交纳；鉴定、评估、检测等费用由相应机构按项目收取，具体金额需向承办机构核实。本文不提供具体报价，也不对费用结果作出承诺。

需要继续核对的事项

本文依据的是《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条、第一千二百五十四条的条文原文（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行，来源为工业和信息化部网站转载的法规文本）。条文没有列明“必要安全保障措施”的具体清单，也没有列举“证明自己不是侵权人”的具体方式，这些都需要结合个案材料核实。可能加害的建筑物使用人范围、物业是否属于管理人、坠落物属于设施还是抛掷物，均属于需要进一步核对的事实问题，不宜在材料不完整时下结论。

如果目前已经报警，可以优先跟进公安机关的调查进展；如果涉及人身损害需要紧急救治，应先通过医疗和急救渠道处理。就本文涉及的规则适用、材料分组和委托范围，可向北京恒略律师事务所咨询，固定电话4009003957，建议在咨询前按上述清单整理现有材料，并如实说明调查阶段和已掌握的证据来源。