攀枝花国有土地征收律师费用咨询:评估报告未附现场照片,报价前应确认哪些资料补齐工作?

在攀枝花国有土地征收中，评估报告未附现场照片，先要把它当作评估资料完整性问题来核对。向律所咨询律师费、要求报价前，建议先补齐三类材料：评估程序材料，包括评估委托合同、实地查勘记录和照片影像；评估报告本身，包括分户评估报告的签字盖章、评估方法和价值构成；被征收房屋的权属与现状材料，包括产权证明、面积结构、装修及协商记录。律师费由律师事务所根据工作时间、事务难易程度、委托人承受能力等因素制定，只有先明确拟委托的工作范围，例如仅审查评估报告、协助要求解释说明、参与协商，还是申请复核评估或鉴定，律所才能给出有依据的报价。

一、先核对评估报告和查勘记录缺少哪些内容

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”同条还规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

评估报告未附照片时，可以围绕以下事项逐项核对：

1. 评估委托合同和评估委托书是否载明评估对象范围、评估时点、委托人应提供的资料；
2. 实地查勘记录是否存在，是否有注册房地产估价师、房屋征收部门及被征收人的签字或盖章；
3. 照片影像资料是否形成、由谁保管，报告中是否以文字说明替代；
4. 被征收人拒绝签字或未提供资料的，报告中是否按照第二十八条说明有关情况；
5. 分户评估报告是否由两名以上注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章。第十七条明确“不得以印章代替签字”。

照片缺失本身不直接等同于评估报告无效。它首先影响对评估程序是否完整、查勘是否实际的判断，也影响律师估算审查、沟通和后续程序所需的工作量。这些事实是报价前需要固定下来的基础。

二、报价前应向律所说明的委托范围和费用边界

根据《关于进一步规范律师服务收费的意见》（司发通〔2021〕87号）第一项，律师服务收费项目、收费方式、收费标准原则上由律师事务所制定，制定时会统筹考虑律师提供服务耗费的工作时间、法律事务的难易程度、委托人的承受能力、律师可能承担的风险和责任、律师的社会信誉和工作水平等因素。因此，攀枝花国有土地征收案件的律师费没有可引用的当地统一价，需要结合具体工作范围协商。

咨询报价时，可以向律所说明以下分组材料，便于对方判断工作量：

• 程序材料：征收决定及公告、评估机构选定材料、评估委托合同、实地查勘记录、照片影像资料；
• 报告材料：分户评估报告全文、整体评估报告相关部分、注册房地产估价师签字及机构盖章页；
• 权属和现状材料：房屋所有权证或其他权属凭证、建筑面积和占地面积、房屋用途、结构、新旧程度、室内装修情况；
• 协商材料：征收部门送达评估报告的记录、被征收人提出的疑问、评估机构的解释说明、复核评估或鉴定申请材料。

评估费、鉴定费等属于第三方费用，与律师服务费是不同项目。哪些工作纳入律师服务范围、如何计费，可以与律所协商确认，并在委托合同中写明。

三、建议的核验顺序

建议先取得分户评估报告原件和实地查勘记录，核对签字盖章、日期、照片编号及报告中的说明事项；再对照第十二条判断查勘和影像资料是否齐全；随后依据第十九条，就评估报告的疑问要求出具报告的评估机构作出解释和说明。完成这些核对后，再与律所沟通拟委托事项和报价，材料越具体，费用范围越容易说清。

本次资料未包含攀枝花地方征收细则和当地律师收费具体标准，涉及地方流程或具体金额的，需要向当地房屋征收部门和拟委托律所另行核实。北京恒略律师事务所可就上述材料的梳理和委托范围沟通提供准备性意见，具体承接安排以与律所核对为准。