三门峡厂房拆迁律师咨询:厂房改扩建审批图与测绘面积不一致,咨询应核对哪份批准文件?

厂房改扩建审批图与测绘面积不一致时，咨询中宜先核对房屋权属证书和房屋登记簿，确认已登记建筑面积与用途；对改扩建形成、尚未登记的部分，核对市、县级人民政府的认定、处理结果；改扩建涉及用地范围或土地用途调整的，再核对原批准用地文件以及后续建设用地审批、用途变更批准文件。审批图和测绘成果可以用来比对、说明差异，但不宜单独替代上述文件作为面积认定依据。

先区分“已登记面积”和“未登记面积”

按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。该条同时规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

据此，厂房面积要分两种情形核对：

因此，审批图与测绘面积不一致时，先看差异落在已登记范围内，还是落在改扩建新增、未登记范围内。前者回到登记簿和权属证书，后者回到政府认定、处理结果，不能仅凭审批图或测绘报告自行确定。

审批图、测绘成果与用地批准文件各自的作用

审批图反映的是经批准的改扩建方案范围，测绘成果反映的是实测面积，两者不一致时，需要进一步查明批准范围。与“批准面积”直接相关的是用地批准文件。按照《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日施行修正文本）第五十六条，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准；在城市规划区内改变土地用途的，报批前还应先经有关城市规划行政主管部门同意。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号，2021年9月1日施行）第二十五条进一步规定：“建设过程中用地范围确需调整的，应当依法办理建设用地审批手续。”这意味着，改扩建如果涉及用地范围调整，需要核对相应的建设用地审批文件，而不只是看审批图。

面积超出批准范围时，还可能涉及土地违法认定。《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定：“超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”因此，测绘面积大于审批图范围时，应结合原批准用地文件、后续用地审批文件和政府认定处理结果，判断超出部分是否在批准范围内，以及是否已有处理结论。

咨询前的材料整理建议

建议按同一宗地、同一主体、同一时间段分组整理以下材料：房屋权属证书和登记簿查询结果；改扩建审批图及其对应的批准文件；测绘报告及测绘时间、测绘口径说明；土地使用权出让合同或划拨批准文件；后续建设用地审批、用途变更批准文件；市、县级人民政府对未登记建筑的认定、处理结果。比对时围绕面积、四至、用途、批准时间四个维度并列核对，说明差异产生于哪个环节。

规划许可类文件在征收面积认定中的具体效力，以及三门峡当地征收项目的认定流程，本次资料未展开，需结合项目征收文件和当地主管部门的认定材料另行核实。涉及委托律师的，律师服务费与诉讼费、鉴定评估费等第三方费用应区分；《诉讼费用交纳办法》第一条仅说明该办法根据民事诉讼法和行政诉讼法制定，并非收费标准。具体服务范围、计费方式可与律所协商确认。

主要依据：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第九条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml；《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第五十六条、第七十七条，农业农村部法规栏目公开文本：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm；《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号）第二十五条，公开文本：https://www.mee.gov.cn/zcwj/gwywj/202107/t20210730_852178.shtml。