福州国有土地征收律师怎么选:评估报告房屋用途与产权证登记不同,选律师应考察哪些用途认定材料?

在福州国有土地征收中，评估报告记载的房屋用途与产权证登记不一致时，选择律师应重点考察其能否围绕“用途认定”组织并比对材料：不动产登记簿与房屋权属证书、证明登记簿记载确有错误的证据、未经登记建筑的政府认定处理结果，以及评估报告和实地查勘记录中关于评估对象、用途的记载。用途属于评估房屋价值时应当考虑的因素，律师的工作应落到这些材料能否支撑评估报告的用途认定。福州当地是否另有登记或征收操作细则，本次资料未覆盖，涉及具体口径可向不动产登记机构和房屋征收部门另行核对。

一、先核对登记材料：登记簿与权属证书

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”选律师时，可以看其是否要求同时取得权属证书和登记簿，逐项比对坐落、用途、面积和登记时间，并说明评估报告采用的是哪一份登记材料。当事人主张登记簿用途记载有误的，律师应能说明需要何种证据证明“登记簿确有错误”，再讨论评估报告与产权证差异的处理方向。

二、再核对评估材料：评估对象、查勘记录与价值因素

第九条还要求房屋征收部门在评估前组织调查、明确评估对象，并向评估机构提供已登记房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果。第十二条要求估价师实地查勘、拍摄影像资料、做好记录，由房屋征收部门、被征收人和估价师签字或盖章确认；被征收人拒绝签字的，由征收部门、估价师和无利害关系第三人见证，并在评估报告中说明。第十四条明确，评估被征收房屋价值应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。选律师时，可以考察其能否把评估委托书及评估对象范围、实地查勘记录、评估报告中的用途表述、评估时点等材料按同一房屋归组。评估时点依照第十条为房屋征收决定公告之日。这些材料用于核对评估报告的用途认定是否有调查材料和登记材料支撑。

三、未登记建筑与复核鉴定阶段

未经登记的建筑，第九条要求按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。此类用途争议应以政府认定、处理文书为主要材料，现场照片只能起辅助说明作用。对评估报告有异议进入鉴定环节的，第二十五条规定评估专家委员会审核评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等技术问题；评估报告存在技术问题的，由原评估机构改正错误、重新出具评估报告。选律师时可以询问其如何围绕“评估依据”和“评估假设”整理用途争议材料。

委托范围与计费方式宜以书面合同明确。复核评估、鉴定申请、诉讼等事项是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商；律师服务费与评估、鉴定等第三方费用应分别核对。本次资料未提供福州当地律师收费标准，不宜仅以报价高低作判断。

材料核对清单

上述依据见《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十条、第十二条、第十四条、第二十五条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。