青岛商铺拆迁律师:商铺门牌与征收范围图沿街房号不同,选律师前应核对哪份测绘附图?

在国有土地上房屋征收程序中，商铺门牌与征收范围图上的沿街房号不一致时，选律师前应先核对房屋征收部门调查登记形成的房屋情况记录，并以房屋权属证书和房屋登记簿记载的坐落、门牌、建筑面积作为权属基础；征收范围图用于判断房屋是否落入征收范围，评估阶段的实地查勘记录和分户评估报告用于确认评估对象是否指向同一间商铺。本次资料没有出现“测绘附图”的法定名称，青岛市具体图名、图号及调取方式，需向征收部门进一步核实。

先核对“登记簿—范围图—查勘记录”能否指向同一房屋

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况，调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。该条同时明确：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”

据此，门牌与沿街房号不同，需要核对的是登记簿、征收范围图和实地查勘记录能否共同指向同一处房屋。登记簿核对坐落、门牌、建筑面积、用途；征收范围图核对房屋所处区位和沿街房号；实地查勘记录核对评估人员现场拍摄的影像、房屋现状和签字确认情况。三者指向不一致时，可以要求征收部门说明调查登记口径，并核对登记簿是否存在可证明的错误。

评估阶段重点核对实地查勘记录与分户评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第十六条还规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示；公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误的应当修正。第十九条规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。因此，选律师前可以固定以下材料供核对：房屋权属证书及登记簿查询结果、征收决定及公告所附征收范围图、征收部门公布的调查登记结果、分户初步评估结果和分户评估报告、实地查勘记录及现场照片；涉及未经登记建筑的，再核对市、县级人民政府的认定、处理结果。上述材料分别用于核对权属记载、征收范围、评估对象和现场状况，不宜仅凭门牌或沿街房号中的一项作出判断。

与律师沟通时说明材料差异和费用边界

与律师沟通时，可以直接说明门牌与征收范围图沿街房号不一致，并询问是否可将调取、比对调查登记结果、征收范围图、实地查勘记录及评估报告纳入服务范围，以及如何计费，由双方与律所协商确定。资料显示，《关于进一步规范律师服务收费的意见》第九项要求律师服务收费由财务人员统一收取、统一入账、统一结算，并及时出具合法票据，不得用内部收据等代替合法票据，不得由律师直接向当事人收取律师服务费。委托前可据此核对收费主体和票据出具方式。诉讼费、鉴定评估费等第三方费用与律师服务费属于不同费用项目，具体以实际发生和书面约定为准。