苏州征地拆迁律师咨询:安置房面积与评估报告附表不同,咨询应比对哪份测绘资料?

在国有土地上房屋征收评估程序中，被征收人发现安置房面积与评估报告附表不一致时，建议先确认附表面积对应的是被征收房屋还是用于产权调换的安置房，再以分户评估报告、实地查勘记录为评估端底稿，对照安置房的测绘成果和权属登记资料逐项核对。以下按国有土地上房屋征收评估程序说明；集体土地征收补偿安置中的测绘资料名称和核对程序，本次资料未覆盖，需另行核实。苏州当地测绘成果的具体名称、出具机构和调取窗口，也需向征收部门、不动产登记机构或评估机构核实。

一、先确认两份面积是否属于同一对象、同一口径

评估报告附表所列坐落、用途、面积类型（建筑面积、套内面积）、是否含公摊，以及对应房屋是被征收房屋还是安置房，应先逐项写明。对象不同时，面积差异需要分别找各自的测绘依据，不能直接当作同一房屋的面积矛盾。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条将建筑面积、占地面积列为被征收房屋价值评估应考虑的因素。第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”评估端可核对分户评估报告及附表、实地查勘记录、照片影像和被征收房屋权属资料。

第十七条规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”先固定报告送达日期，便于判断咨询和复核的时间边界。

二、安置房端重点核对测绘成果与权属附图

建议把安置房端资料按同一维度列成对照表：

第二十七条规定：“因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。”具体到苏州，哪些测绘成果可以调取、由哪个窗口出具，仍需向当地征收部门、不动产登记机构或评估机构核实。

三、面积不一致时的咨询准备

对评估报告有疑问的，第十九条规定出具报告的评估机构应当作出解释和说明。对评估结果有异议的，第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”

咨询时可准备两份材料原件或复印件、面积差异对照表、附图、评估报告送达凭证及安置房测绘或权属资料。用于产权调换房屋的市场价值，除政府对价格有特别规定外，应以评估方式确定（第二十九条）；面积口径差异是否影响估价，需结合评估对象和报告内容判断。

律师咨询费用与委托范围可与律所协商确认，具体以约定为准。北京恒略律师事务所提供征地拆迁方向咨询，咨询电话4009003957；具体承办人员、服务范围与费用需结合案件类型、程序阶段和工作范围确认。

依据说明：本文引用的《国有土地上房屋征收评估办法》为建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行；公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml。