2026年临夏回族自治州商铺拆迁律师费用咨询:租金递增条款与评估租金基准不同,费用约定前应核对哪些租赁与评估材料?

在临夏回族自治州的商铺拆迁中（国有土地上房屋征收），如果租赁合同约定的租金递增条款与评估报告采用的租金基准不一致，那么在约定律师费用前建议先做一件事：把两类材料按同一对象、同一期间对齐核对。一类是能还原真实租金水平的租赁材料，包括租赁合同及递增条款、补充协议、租金收付凭证；另一类是评估报告及其附件，包括评估时点、评估方法、比较实例和租金基准的取值依据。这两类材料的差异程度直接决定事实整理和评估复核的工作量，而工作量与难易程度正是律所制定收费标准时要考虑的因素。以下核对方法供准备阶段参考，不构成法定提交顺序。

一、租赁材料：先确认合同租金与评估对象是否对得上

可以围绕以下信息分组整理：

• 主体与标的：出租人、承租人、商铺坐落、建筑面积、规划用途，确认与征收评估对象是同一处房屋；
• 租金条款：递增条款的起算时点、递增周期与幅度、计租方式，以及是否附有免租期、减免或转租安排；
• 实际履行：租金收付凭证、发票、转账记录，用来判断合同约定租金与实际执行租金是否一致；
• 期间：合同租期与递增条款生效期间，是否与评估基准所取租金的时间段重叠。

这一步的作用是把“合同上的租金”还原成可比较的实际租金，避免拿不同年份、不同履行状态的数字直接与评估基准对照。

二、评估材料：看租金基准的取值口径

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”；“被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格”；“确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素”。据此，核对评估材料时可以关注：评估时点是否明确；所选比较实例的区位、用途、档次、规模等是否与商铺相符；租金基准的取值来源和调整过程是否在报告中说明；是否对异常交易作了剔除处理。租金递增条款与评估基准的差异，往往就出在时点选取和取值口径上，把这两点对上，才能判断差异属于条款本身还是口径不同。

三、费用约定：先划清服务范围与费用边界

律师服务收费项目、收费方式、收费标准原则上由律师事务所制定，律所在制定标准时应当统筹考虑“律师提供服务耗费的工作时间、法律事务的难易程度、委托人的承受能力、律师可能承担的风险和责任、律师的社会信誉和工作水平等因素”；律师服务费标准还需向所在设区的市或区（县）律师协会备案并公示，律所不得超出备案标准收费（司发通〔2021〕87号第一项、第二项，来源：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-03/25/content_5681313.htm）。

因此，在费用约定前可以先明确拟议工作范围，例如租金条款与评估基准的比对梳理、复核评估申请材料的准备等事项，是否可以纳入服务范围、如何计费，可以与律所协商确定。同时注意费用边界：除律师服务费、代委托人支付的费用、异地办案差旅费外，律所不应收取其他名目的费用；代付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、公证费、查档费、保全费、翻译费等不属于律师服务费，由委托人另行支付，律所应提供收费清单和有效凭证（同文件第八项）。

评估环节的费用另有规则：“房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行”（《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条，建房〔2011〕77号，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml）。这部分支出与律师服务费分属不同项目，宜在委托前分别列明。

综上，费用约定前建议按“租赁合同与履行凭证—评估报告与时点方法—服务范围与费用清单”的顺序整理成册，并在签订委托合同时，请律所说明收费所对应的工作内容及代付费用的结算方式。涉及具体地方的收费备案信息和个案评估争议，需另行向当地律师协会及评估机构核实。