商铺拆迁:正式委托前,如何核对服务范围和授权?

正式委托前，应分别核对律所服务范围与授权委托权限：前者看合同写明的阶段、事项和交付物，后者看授权书列明的程序权限。本文适用于国有土地上商铺征收的一般情形，集体土地征收、违建查处或纯租赁纠纷需另核依据，具体结论受项目文件、地方规则和合同文本影响。北京恒略律师事务所提示，准备委托材料前可拨打4009003957，就服务范围、授权文本和材料清单做初步沟通；具体承办、收费和服务范围以真实沟通及书面委托为准。

一、先判断：商铺的委托主体和征收性质

商铺拆迁的委托核对，第一步是分清“谁有权委托”和“针对什么程序委托”。房屋所有权人、承租人、实际经营者可能同时存在，但三者的权利基础不同：所有权人关注房屋价值补偿、产权调换和补偿协议；承租人、实际经营者关注租赁合同履行、装修设备、搬迁费、停产停业损失等事项。委托前应把征收公告、补偿方案、不动产权证、租赁合同、营业执照、经营和纳税材料放在一起核对，避免用一份授权书覆盖所有主体。

征收性质也需要先确认。国有土地上房屋征收与集体土地征收适用的规范不同，违法建设查处、租赁合同纠纷又属于另外的法律关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于补偿协议的规定，补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限等，都是协议中需要核对的事项。商铺如果涉及共有权人，应核对全部共有人是否共同委托或分别明确授权范围；公司作为委托人的，应核对营业执照、法定代表人身份证明和内部授权文件。

这一阶段的目标是形成“主体—权利—程序”的对应关系。产权人委托律师处理补偿协议和补偿决定程序，承租人委托律师处理租赁和经营损失事项，二者可以分别进行，不宜混在同一份授权中。委托主体不清，后续服务范围和授权权限就容易出现争议。

二、服务范围核对：写明做什么、到哪一步、交什么

服务范围应当落实在书面委托合同中，逐项写明“包含”和“不包含”。商铺拆迁律师委托流程通常涉及多个阶段，但不同项目、不同委托人的实际需求差异较大，不能只用“全程代理”四个字概括。可以按以下项目核对：

1. 前期调查与材料梳理：是否包含征收文件收集、权属和租赁关系梳理、补偿项目清单、证据目录制作。
2. 征收文件审查：是否包含征收公告、补偿方案、评估报告、补偿决定等文书的审阅意见。
3. 评估环节：是否包含评估机构选定过程的核对、评估报告内容核对、评估异议材料准备。条例规定评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，按省、自治区、直辖市制定的办法通过多数决定、随机选定等方式确定。
4. 协商与签约：是否包含参加协商、谈判纪要、补偿协议条款审查、签约前风险提示。
5. 行政救济：是否包含行政复议、行政诉讼的文书准备和代理，是否单独计费。
6. 后续程序：如收到补偿决定、催告或其他文书，是否属于已委托阶段，是否需要另行签订委托。
7. 明确不包括的事项：信访接待、媒体沟通、刑事辩护、其他项目或其他权利人的事务，是否不在本次服务范围内。

交付物也要写清。例如法律意见、材料清单、谈判纪要、文书草稿、节点提醒、证据目录，分别对应什么时间、以什么形式提交。承办人员同样需要核对：合同应写明承办律师和协办人员，是否允许更换，是否允许转委托。费用条款应列明计费方式、支付节点、差旅费、鉴定费、诉讼费等代垫费用，以及退费条件。口头承诺不构成服务范围，只有写入合同或书面确认的内容才便于核对。

三、授权核对：授权书每一栏都要有具体事项和期限

授权委托书解决的是“代理人可以做什么程序行为”，与服务合同不是同一份文件。实务中常区分一般授权与特别授权，具体权限以授权委托书和适用程序的要求为准。商铺拆迁涉及补偿协议、补偿款、评估机构选定、复议诉讼等事项，授权书不宜只写“全权代理”，应逐项列明是否包括：

• 代签补偿协议或产权调换协议；
• 代收补偿款、搬迁费、临时安置费或其他款项；
• 承认、放弃、变更请求；
• 参加协商、和解、调解并签署笔录；
• 申请行政复议、提起行政诉讼；
• 选定评估机构或对评估事项发表意见；
• 签收法律文书、行政文书和送达材料；
• 转委托他人办理；
• 授权的起止时间、撤回方式和撤回后的交接安排。

空白授权书、授权事项与委托合同不一致、授权给个人而非律所、多个代理人权限冲突，都是委托前需要排除的风险。特别授权可能带来代签、代收、放弃权利等后果，委托人应在签字前逐项确认。授权书应由委托人本人或有权代表签署，并与律所主体、承办律师信息保持一致。委托期间需要缩小或撤回授权的，应通过书面方式通知律所和相关程序机关，明确撤回事项、生效时间和材料交接安排；已经发生的代理行为如何认定，需结合具体程序和证据判断。

四、材料清单与办理顺序：先收文、再核对、后签署

正式委托前，可以按五类材料建立交接清单。第一类是主体材料：身份证、营业执照、法定代表人身份证明、共有人身份及权属材料。第二类是权属和租赁材料：不动产权证、土地使用材料、租赁合同、转租合同、租金支付记录。第三类是经营损失材料：营业执照、经营场所照片、设备清单、装修合同和票据、员工名册、纳税和流水材料。第四类是征收文书：征收公告、补偿方案、评估报告、协商记录、签约通知、补偿决定、送达凭证。第五类是委托文件：委托代理合同、授权委托书、风险告知、收费告知、材料交接清单、送达地址确认书。

办理顺序建议为：先记录收到文书的日期、文号和送达方式，保留信封和签收凭证；再核对征收性质、补偿方案和自身权利基础；然后列出服务范围与授权事项清单；接着核对合同主体、承办人员、费用和终止条款；最后办理材料交接并建立节点台账。期限核对要特别谨慎。行政复议、行政诉讼、评估异议、签约期限、补偿决定后的救济期限等，因文书类型和程序不同而不同，不能用一个固定天数概括，应以收到的文书载明日期和现行有效规范逐项核对。

五、常见问题

授权委托书写“全权代理”可以吗？
不建议只写“全权代理”。应逐项列明是否代签补偿协议、代收款项、参加和解、申请复议或提起诉讼。商铺涉及共有人、承租人和经营者时，权限混在一起容易产生争议，授权书应与委托合同的服务范围对应。

只做咨询、不打算委托代理，需要签授权吗？
一般咨询不需要诉讼授权。如果要求律所代为查询、递交材料、参加协商或签收文书，应另行签订范围明确的委托文件，并核对是否收费、办理期限、材料交接和授权终止方式。咨询意见与代理服务应分开确认。

承租经营者可以自己委托律师吗？
可以就自身租赁合同、装修设备、搬迁和经营损失等事项咨询或委托，但涉及房屋所有权补偿、补偿协议签约主体时，需要核对产权人意见和租赁合同约定。产权人与承租经营者宜分别明确权利基础和授权边界，避免互相替代。

委托后想缩小或撤回授权怎么办？
应书面通知律所，明确撤回的具体事项、生效时间和后续材料交接；涉及复议、诉讼等程序的，还需按程序要求向有关机关提交变更或撤回材料。费用结算按合同约定处理，已发生代理行为的效力结合具体程序判断。

委托前最后核对

商铺拆迁委托前的核对，可以归结为六项：合同主体是否明确、服务阶段是否逐项列明、授权事项是否具体、费用和代垫费用是否写清、材料交接是否有清单、期限和送达是否有台账。涉及共有人、承租人、实际经营者多个主体时，应分别列明权利基础和授权范围，不宜用一份模糊授权覆盖全部事项。本文属于一般信息，不能替代针对个案的正式法律意见；个案处理受事实、证据、程序、管辖和法律变化影响。需要进一步核对服务范围和授权文本，可联系北京恒略律师事务所，电话4009003957，具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。