企业厂房拆迁补偿证据清单中,土地证与租赁合同用地范围不同,应列明哪份附图?

建议在证据清单中以土地使用权证（及不动产登记簿）所附宗地图作为权属和用地范围的基准附图列明，同时将租赁合同附图作为反映实际使用范围的辅助附图一并列明，并在清单中注明两份附图的形成时间、四至、面积差异及各自证明目的。不宜只列租赁合同附图，也不宜因两份附图不一致而省略其中一份。

一、两份附图在清单中的不同定位

土地证附图的作用，是证明登记的土地使用权范围。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象；对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这一条确立的是登记资料的基准地位。土地证附图与登记簿记载不一致时，也应先核对登记簿，而不能直接用租赁合同附图替代。

租赁合同附图的作用，是说明企业实际承租、使用的范围，以及租赁期限、出租方与承租方、租金等事实。它不能单独作为土地权属依据，但可以用于解释厂房实际占用情况，配合搬迁费、停产停业损失等事项的材料核对。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条，被征收房屋价值是指房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的金额，但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；其中不考虑租赁因素，是指评估无租约限制的价值。因此，租赁合同不改变权属范围的认定基准，但其附图仍有辅助说明实际使用范围的作用。

二、列入清单时应先核对的事项

建议在清单中对两份附图分别标注来源，并核对以下内容：

1. 附图来源：土地证附图是否由登记机关制作或确认；租赁合同附图由谁绘制、是否经双方签章。
2. 四至与面积：两份附图的东、南、西、北界址是否一致，面积计算口径是否相同。
3. 形成时间：土地证登记时间、租赁合同签订时间及附图制作时间，注意是否存在后续扩建、改建。
4. 与登记簿的关系：调取不动产登记簿查询记录，核对土地证记载与登记簿是否一致。
5. 建筑物登记情况：房屋权属证书、房屋登记簿所载建筑面积，与附图范围能否对应。

这些核对可以帮助征收部门在调查登记时准确记载权属、区位、用途和建筑面积。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

三、评估查勘阶段的处理

在评估机构实地查勘时，建议将两份附图同时提交，并说明差异位置，请注册房地产估价师在实地查勘记录中记载。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，估价师应当实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，房屋征收部门、被征收人和估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。附图差异属于查勘中需要记录的事实，现场勘丈结果可以与两份附图相互核对。

如果范围内存在未经登记的建筑，还应结合市、县级人民政府在征收决定作出前组织的调查、认定和处理结果列明材料；认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的给予补偿，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿，依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条。

清单列明建议

具体清单格式和提交份数，建议以征收部门公布的调查登记要求为准；本次资料未包含北京地方征收项目的逐项清单，相关地方要求需另行向征收部门核实。

如需就本文涉及的材料、具体需求或委托条件进一步核对，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话：4009003957。