苏州集体土地征收:对评估结果有疑问,应先核对报告中的哪些项目?

在苏州集体土地征收中，对评估结果有疑问，先核对报告名称与出具主体、评估对象与权属面积、价值时点与方法参数、分项构成、签字盖章、公示送达及复核告知。报告仅为初稿或未送达确认时，不能直接作为补偿依据。北京恒略律师事务所咨询电话4009003957，可先整理材料再沟通。

一、先核对报告性质与出具主体，排除“初稿当正式报告”

拿到评估材料，先看封面和首页，不要直接从总价开始争论。报告名称不同，效力和使用阶段也不同：常见的有分户评估报告、整体评估报告、分户初步评估结果，也可能出现清查汇算表、测算表、评估明细表等过程性文件。过程性文件、初稿和正式分户评估报告在补偿程序中的作用不同，核对的第一步就是确认手中文件属于哪一类。

需要核对的主体信息包括：评估机构名称、资质情况、委托方、报告编号、评估目的、评估范围、价值时点和报告日期。报告编号应与公示、送达材料相互对应；评估范围应覆盖被征收房屋、装修、附属物等具体对象；价值时点应与项目补偿安置方案、委托合同约定保持一致。主体信息不清、报告范围与征收范围不一致时，应先要求评估机构或征收部门书面说明。

签字盖章是形式核对的重点。参照《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。该办法适用于国有土地上房屋征收评估；苏州集体土地征收项目是否直接适用，要核对当地集体土地征收规定、补偿安置方案和评估委托文件。签字盖章仍是判断报告形式是否完整的基础，缺少签字、盖章或签字人员与项目不符，都可以作为要求补正、解释或复核的理由。

公示和送达记录也要同步核对。参照上述办法第十六条、第十七条，分户初步评估结果应在征收范围内公示，公示期间安排注册房地产估价师现场说明解释，存在错误应当修正；公示期满后提供分户评估报告并转交被征收人。集体土地征收项目则要核对当地公告、公示照片、公示期限、送达回证和签收记录。公开裁判资料显示，有评估公司出具的《清查汇算表》仅为初稿，未向被征收人送达或经其确认，法院认为不能作为补偿决定依据；行政机关未保障被征收人对评估结果的知情权和复核权，补偿决定因主要证据不足被撤销，并判令重新作出处理。初稿、未送达材料不能直接作为补偿依据，这是核对报告性质时最需要排除的情形。

核对时可直接问自己几个问题：收到的是初稿还是正式报告；报告附件是否齐全，包括测绘报告、照片、比较案例、参数表；签收文件上是否写有“无异议”等确认性表述；报告编号与公示材料是否一致。问题先列成清单，再决定下一步书面沟通方向。

二、核对评估对象、权属与面积，确认“评的是不是你的房和地”

评估对象核对，先看权利人姓名或名称、房屋坐落、四至、土地性质、地类，以及宅基地使用权人、房屋所有权人、共有人是否列明。共有房屋只列一人、继承房屋未分割、买卖未过户、家庭成员内部权属未理清，都会影响评估对象的完整性。报告记载的权利人与权属证书不一致时，应把差异逐项写明，不宜在报告上直接签署确认。

房屋部分要核对结构、层数、建筑面积、合法建筑面积、未经登记建筑、用途和成新状况。面积口径尤其容易出错：建筑面积、占地面积、围墙内面积、滴水面积、测绘附图面积可能不同，报告采用哪一种口径，应与测绘报告、分户测量表和权属证书对照。涉及宅基地审批、建房审批、不动产权证、土地承包经营权证、林权证等材料，应一并准备，作为核对权属来源和面积的依据。

分项构成要逐项看。房屋价值、室内装修价值、附属物价值、设备搬迁、临时安置、停产停业损失等项目，是否单列并说明数量、单价和计算方式。公开案例提到房屋价值、室内装修价值和室内物品价值需要评估确定，说明分项单列和逐项确认很重要。当地补偿安置方案还列有其他地上附着物、青苗等项目的，也应逐项对照报告是否漏项、数量是否准确、规格是否一致。

实务中，苏州集体土地征收律师通常会把“报告记载、权属证书、测绘附图、现场照片”四者对照。发现房屋间数、层数、装修项目、附属物数量不一致，先拍照留存，再书面要求评估机构解释说明。评估报告记载与现场不符，属于可以具体指出的评估问题，比笼统提出“补偿太低”更容易进入复核程序。

三、核对价值时点、评估方法、参数与分项计算

价值时点是评估结果的基础。报告采用哪一天作为价值时点，应与征收公告、补偿安置方案确定时点、评估委托合同约定核对。价值时点不同，房屋、装修和附属物的评估结果可能明显不同。报告未载明价值时点，或载明的时点与项目文件不一致，应要求说明理由。

评估方法也要看报告是否说明。常见方法包括市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等，不同方法适用的对象和条件不同。集体土地征收中的房屋、装修、附属物评估，可能采用重置成本、区位补偿、市场比较等思路，具体以当地补偿安置方案和委托合同为准。报告应说明方法选择理由、计算公式和参数来源；只给结果、不给过程，复核时难以核对。

参数核对包括：比较案例的位置、成交时间、成交价格和修正系数；重置成本中的建安单价、成新率、区位因素；装修分项的数量、单价、成新；附属物的规格、数量和单价。核对参数时，不自行测算缺少事实依据的金额，重点看参数来源是否可靠、修正过程是否合理、计算结果与分项是否对应。

分项计算要检查漏项、重复和数量错误。房屋、装修、附属物、搬迁、临时安置、停产停业等项目是否分别列示；同一项目是否在整体和分户报告中重复计算；数量、单价、成新率是否与现场一致。资料显示，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当作出解释和说明。先以书面方式要求解释，保留答复和送达凭证，再决定是否申请复核。

四、核对公示、送达、解释说明与复核权告知

程序核对从公示开始。初步评估结果是否在征收范围内公示，公示期限、公示照片、公示地点是否可查；公示期间是否安排注册房地产估价师现场说明解释；分户评估报告是否转交并签收。集体土地征收项目还要核对征收公告、补偿安置方案公告、评估机构选定材料和送达回证。程序材料缺失，会影响评估报告作为补偿依据的完整性。

复核权告知是报告必须核对的内容。参照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条至第二十二条，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题；原评估机构应自收到书面复核申请之日起10日内复核，改变结果的重新出具报告，未改变的书面告知；对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。该办法适用于国有土地上房屋征收评估；苏州集体土地征收项目是否参照适用，应查当地规定、补偿安置方案和报告告知内容，期限起算点以收到报告或复核结果之日为准。

复核申请要写具体问题，例如评估对象错误、权属记载错误、面积口径错误、价值时点错误、评估方法选择不当、参数来源不明、装修或附属物漏项、签字盖章缺失、未公示未送达等。只写“补偿太低”或“不认可评估结果”，难以形成有效核对。书面申请应附权属证书、测绘附图、现场照片、装修票据、附属物清单等证据，并保留邮寄凭证或签收记录。

风险主要在期限和留痕。口头提出异议容易缺少记录，超过期限再申请复核会增加程序难度；把评估复核与对补偿决定的行政复议、行政诉讼混在一起，也可能错过各自期限。对补偿决定不服的，应依法申请行政复议或提起行政诉讼；评估复核不是所有项目的必经程序，但对评估依据的争议，尽早书面提出有利于固定争点。

五、材料清单、办理步骤与常见问题

材料清单可包括：身份证明、户口簿、授权委托书；宅基地审批文件、建房审批文件、不动产权证、土地承包经营权证、林权证等权属材料；测绘报告、附图、分户测量表；评估报告全套及附件、初步评估结果公示材料；征收公告、补偿安置方案、补偿安置决定；房屋、装修、附属物、青苗的照片视频，装修票据、经营证照；沟通记录、签收凭证、邮寄凭证。

办理步骤可参考：收到报告先编号、扫描并留存原件；逐项填写核对表；向评估机构书面要求解释说明；在期限内提交书面复核申请，逐项指出问题并附证据；对复核结果不服，按当地规定申请鉴定；对补偿决定不服，在法定期限内申请行政复议或提起诉讼。涉及共有、继承、买卖未过户等权属争议的，先理清民事权属，再处理评估异议。

常见问题

评估报告没有两名估价师签字，能作为补偿依据吗？

参照《国有土地上房屋征收评估办法》，分户评估报告应由两名以上注册房地产估价师签字并加盖机构公章，不得以印章代替签字。缺少签字盖章属于形式瑕疵，可作为要求补正、解释或复核的理由；能否否定补偿依据，还要结合报告是否送达、是否公示、有无其他证据和当地规定综合判断。

收到评估报告后，先找律师还是先申请复核？

先看期限。参照国有土地房屋征收评估规则，复核期限通常从收到报告之日起算为10日。期限紧时，先书面提交复核申请并指出具体问题，同时整理权属、测绘、照片等材料，再咨询苏州集体土地征收律师，评估是否补充鉴定、复议或诉讼。不要因等待咨询错过期限。

装修、附属物、青苗漏项怎么办？

先对照补偿安置方案和评估委托范围，列出漏项清单，附照片、票据、测量记录，书面要求评估机构解释说明并申请复核。报告未列的项目，不宜只在口头上提出；用书面清单固定数量、规格、位置。当地方案对青苗、地上附着物另有标准的，按标准核对。

对复核结果不服，还能怎么办？

参照《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定；该办法适用于国有土地上房屋征收评估。集体土地征收项目是否有对应鉴定渠道，查当地规定和报告告知。对补偿决定仍不服，依法申请行政复议或提起诉讼。

集体土地征收评估能直接适用国有土地上房屋征收评估办法吗？

不能直接套用。该办法的适用对象是国有土地上房屋征收评估。苏州集体土地征收中，评估机构选定、公示、送达、复核和鉴定，要看当地集体土地征收规定、补偿安置方案和委托合同。该办法可以作为核对报告形式与程序完整性的参照，具体权利义务以有效规定为准。

评估报告、权属证书、测绘附图、公示送达凭证和复核期限仍需逐项核对；是否接受委托、承办安排和收费以真实沟通及书面委托为准。北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。