三门峡厂房拆迁律师咨询:厂房无证建筑面积在测绘报告与航拍图中记载不同,咨询前应整理哪些建造时间材料?

厂房无证建筑面积在测绘报告与航拍图中记载不一致时，咨询前最值得整理的是能够说明“何时建成、何时扩建、何时投入使用”的建造时间材料，并把测绘报告、航拍图的拍摄或测绘时间、面积口径一并对应起来。之所以先整理这些，是因为无证建筑并非直接按测绘面积补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十四条，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条也明确，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。因此，建造时间材料的作用，是帮助认定环节核对房屋形成时段，而不是自行替代认定结论。

一、建议按“建造时间线”分组整理

第一组是审批、处理类文书。包括建设用地规划、建设工程规划、施工许可等审批文件，以及有关部门曾作出的责令改正、行政处罚、补办手续、情况说明等文书。这类材料能反映房屋建造时是否经过处理、处理结果如何，应与后来的征收调查登记材料放在一起核对。

第二组是施工与竣工材料。比如施工合同、工程款支付凭证、材料采购单据、竣工验收记录、监理资料、设计图纸。建议保留原件或清晰复印件，并标注形成日期、施工范围、楼层和建筑面积。它们可以帮助说明建造行为发生的期间，以及测绘报告所载面积对应的是哪一次建造或扩建。

第三组是投入使用材料。包括水电开户及缴费记录、营业执照及经营场所变更记录、租赁合同及租金收付凭证、物业或村（社区）出具的情况说明、设备进场记录等。此类材料可以辅助说明房屋实际使用起始时间；其中租赁合同、营业执照还可与厂房经营及停产停业损失材料相互对应，但不宜单独作为建造时间的唯一依据。

第四组是影像与测绘比对材料。航拍图应核对其拍摄机构、拍摄日期、图幅范围、坐标或位置标注；测绘报告应核对委托方、测绘日期、测绘范围、面积计算口径，以及是否包含附属物、夹层、棚房等。两者记载不同，可能来自测绘时点、面积口径或范围不同，建议并列制作一张比对表，按“形成时间—位置—楼层—建筑面积—附属物”逐项对应，而不是只比较一个总面积数字。

二、咨询时宜携带的核对对象

可以准备厂房权属或使用主体的身份材料、房屋坐落位置图、征收范围公告或调查登记表、未经登记建筑的认定处理文书、测绘报告全文及附图、航拍图来源说明，以及上述建造时间材料的原件或复印件。若测绘报告由征收部门委托形成，《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，注册房地产估价师应当实地查勘、拍摄影像资料并做好记录，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；咨询时可一并核对查勘记录与实际房屋状况是否一致。该办法第十四条还规定，评估应考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，因此面积差异与建造时间、结构、用途材料宜合并说明。

三、咨询准备中的注意事项

上述材料属于建议整理的核对材料，不是法定必须提交的清单，也不构成对认定或补偿结果的保证。材料之间日期不一致时，建议说明各自对应的是建造、扩建、测绘还是拍摄环节，避免把不同程序的日期直接当作矛盾。是否委托律师、哪些工作纳入服务范围以及律师服务费如何计取，可与律所协商确认；测绘、评估等第三方费用则按实际委托项目和收费依据另行核对。到所咨询前先按时间线装订目录，有助于把“面积为何不同”转化为可逐项核对的事实问题。