上海征地拆迁:征收评估金额偏低,复核前先查哪些项目和依据?

在上海国有土地上房屋征收中，认为评估金额偏低，应在收到评估报告之日起10日内，先核对评估方法、类似房地产比较样本、实地查勘记录与价值影响因素，再决定是否书面申请复核。集体土地征收适用规则不同，本文结论以国有土地上房屋征收为前提。需要梳理材料与期限的，可先致电北京恒略律师事务所，电话4009003957。

一、先判断适用前提：哪些情形才进入复核评估轨道

复核评估是一项有明确入口的程序，前提是征收项目属于国有土地上房屋征收，且被征收人已经收到房地产价格评估机构出具的评估报告。集体土地征收、拆迁补偿安置争议适用的是另一套规则，受理主体、申请期限和审查重点都不同，不能直接把本文的十日期间照搬过去。判断时可以先看征收决定或补偿方案所依据的土地性质，再确认出具报告的是哪家评估机构。

期限从收到评估报告之日起算，所以送达环节的证据决定了后续程序能否站得住。签收单、快递面单与查询记录、领取登记、短信或电话通知记录，都应当妥善保存。实践中不少争议并不发生在实体金额上，而是发生在“什么时候算收到”这一点上，导致书面申请提交时已经超过期限。

接下来看报告本身是否具备可核对的内容。按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）的要求，被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。报告对这些因素是否逐项说明、数据是否与权属材料和现场情况对应，是复核前最基础的检查项。上海各征收项目的具体操作口径存在差异，仍应以实际送达的评估报告和征收部门出具的文书为准。

二、复核前要查的四类项目

第一类：评估方法选用是否与房屋状况匹配。 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法的适用性进行分析后选用。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法；房屋或其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法；房屋是在建工程的，应当选用假设开发法。可以同时选用两种以上方法的，应当选用两种以上，并对各方法测算结果校核、比较分析后合理确定评估结果。如果报告只用一种方法且未说明理由，或方法与房屋实际用途明显不匹配，就属于需要在复核申请中具体指出的问题。

第二类：比较样本与市场价格口径。 类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格，确定时应当剔除偶然的和不正常的因素。核对时重点看样本的选取范围是否与房屋处于可比区位、样本成交时间是否接近评估时点、是否把明显偏离市场水平的个别交易当作依据。

第三类：实地查勘记录与影像资料。 估价师应当对被征收房屋实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映内外部状况的照片等影像资料，做好查勘记录；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、估价师和无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。核对时把记录中的面积、结构、层数、成新状况、装修情况与实际情况逐项比对，发现漏记、错记的，应当在复核申请中写明并附照片等材料。

第四类：未纳入房屋价值评估的补偿项目。 室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。这些项目不当然包含在房屋价值评估结论中，需要单独确认是否另行协商或另行评估，避免把不同性质的补偿混在一起比较单价。

三、期限与程序：三段十日期间如何衔接

对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。原机构应当自收到书面申请之日起10日内复核；改变原评估结果的，重新出具评估报告，结果未改变的，书面告知申请人。

对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见；不存在技术问题的维持原报告，存在技术问题的，由原评估机构改正错误、重新出具评估报告。专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，鉴定时选派成员组成专家组，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

费用方面，复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；评估、鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。另外，评估过程中房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况，这一记载会影响后续复核与鉴定的审查走向。对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

四、材料清单与常见误区

准备复核时，可以按以下顺序整理材料：评估报告原件及送达凭证；房屋权属证明、土地使用权利材料；实地查勘记录及自拍的房屋内外照片、视频；同区位、同用途、同结构的类似房地产交易信息；装修合同、设备清单、搬迁费用凭证、停产停业相关经营资料；写明具体问题的书面复核申请；与征收部门、评估机构的往来函件和协商记录。

常见误区集中在三点：只口头表示“金额太低”，没有在书面申请中指明评估方法、参数、样本或查勘记录的具体问题；把注意力全部放在单价上，忽略评估时点、面积认定和土地权利状况；误以为拒签查勘记录就能阻止评估推进，实际上拒签会有第三人见证并在报告中说明，反而需要自己留存对比证据。

五、常见问题

复核评估需要自己承担费用吗？ 不需要。按规定复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；鉴定费用一般由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

复核和鉴定有什么区别？ 复核由出具报告的原评估机构自行复查，期限为收到申请后10日内；鉴定由评估专家委员会组织的专家组对复核结果作技术审核，期限为收到申请后10日内，两者依次进行。

错过了10日复核期还能补救吗？ 复核申请期限为收到评估报告之日起10日，逾期会直接影响该程序的启动。此时应转向核对补偿决定、补偿方案等其他文书，评估具体可行路径需要结合送达证据判断。

集体土地上房屋的评估异议也走这个程序吗？ 不适用。《国有土地上房屋征收评估办法》针对国有土地上房屋征收，集体土地征收补偿安置另有规则，期限和受理主体不同，应单独核对适用的地方规定。

上海市各区征收项目的具体操作口径、文书格式和受理方式存在差异，本文所述为一般程序信息，不构成对具体案件结果的判断。正式启动复核、鉴定或后续救济前，建议把评估报告、送达凭证、权属材料和现场影像一并带到北京恒略律师事务所核对，咨询电话4009003957，具体承办安排、收费与处理方案以真实沟通和书面委托为准。