河北征收补偿:征收评估金额偏低,复核前先查哪些项目和依据?

在国有土地上房屋征收中,收到评估报告后认为补偿金额偏低,先不要签字确认或直接起诉。适用前提是评估报告已经送达;此时应自收到报告之日起10日内向原评估机构书面申请复核,复核前重点核对评估机构选定、评估时点、评估方法、实地查勘记录和评估考虑因素。河北征收补偿律师咨询可协助梳理这些项目,北京恒略律师事务所咨询电话4009003957。

一、先分清适用范围:哪种“征收评估”可以复核

本文讨论的是国有土地上房屋征收评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》,评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用该办法。也就是说,只有当项目属于国有土地上房屋征收,评估报告针对的是被征收房屋价值或产权调换房屋价值时,才进入“复核评估—专家鉴定”的程序框架。

集体土地征收中的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿等争议,适用另一套程序,不能直接套用房屋征收评估复核规则。河北各地项目还可能结合当地征收补偿方案、实施细则执行,具体应以项目公布的补偿方案、评估报告载明的评估依据和送达文书为准。收到报告后先看封面和正文:评估机构名称、评估目的、评估对象、价值时点、评估依据、评估方法、评估结果、报告日期和附件是否齐全。这些信息决定了后续复核申请能否指向具体问题。

二、复核前先查评估报告的八项内容

评估金额偏低可能来自评估对象遗漏、方法选用不当、参数偏低或比较案例不可比。复核前可按以下项目逐项核对,并把发现的问题写成书面意见。

第一,评估机构如何选定。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽业务。与征收当事人有利害关系的人员应当回避。

第二,评估对象是否完整。核对房屋坐落、用途、建筑结构、建筑面积、占地面积、土地使用权、附属设施是否与权属资料一致。评估对象漏项,后续结果通常难以完整。

第三,价值时点是否明确。评估报告应载明评估时点。价值时点不同,周边房地产交易价格可能不同,复核时要看报告采用的时点与项目征收决定、补偿方案的时间口径是否一致。

第四,实地查勘记录是否规范。注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘,调查房屋状况,拍摄反映内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,并在评估报告中说明。签字前应逐项核对面积、结构、装修和附属物记载。

第五,评估方法是否适用。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析后,选用一种或者多种方法。被征收房屋类似房地产有交易的,应当选用市场法;有经济收益的,应当选用收益法;是在建工程的,应当选用假设开发法。可以同时选用两种以上方法的,应当选用两种以上方法评估,并对测算结果进行校核和比较分析。

第六,价值影响因素是否计入。被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。复核时逐项对照报告是否说明这些因素及其影响方式。

第七,装修、搬迁费和停产停业损失是否单列。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。这部分容易在房屋价值评估中被忽略,应单独核对。

第八,产权调换房屋价值是否评估。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。选择产权调换的,不能只看被征收房屋评估价,还要看调换房屋的评估价值。

三、查依据:方法、参数和比较案例能否支撑结论

复核申请不能只写“金额太低”,需要指出评估报告存在的问题。可重点核查评估技术路线:市场法中的可比实例是否真实、成交时间是否接近价值时点、区位和结构是否可比、修正系数是否合理;收益法中的租金、空置率、费用和报酬率是否有来源;成本法中的重置价格、成新率是否与房屋实际状况相符。报告引用的政策文件、基准地价、交易案例和参数,应当能够说明来源和适用条件。

同一征收项目原则上由一家评估机构承担;征收范围较大的,可以由两家以上机构共同承担。两家以上机构承担的,应当共同协商确定牵头单位,并就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。若项目分标段评估,要核对不同标段之间标准是否一致。

在评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,评估机构应当在评估报告中说明有关情况。如果报告以“资料不全”为由采用保守参数,应查看说明是否充分,以及自己此前是否收到配合提供的书面通知。

四、期限与办理步骤:10日复核、10日鉴定

程序期限是这类案件的关键。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请应当采用书面形式,向原评估机构提出,并指出评估报告存在的问题。

原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核申请人。

对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。经鉴定不存在技术问题的,维持评估报告;存在技术问题的,由原评估机构改正错误,重新出具评估报告。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

上述期限均以“收到”之日起算,收到日期应有送达回证、签收记录、邮寄查询记录等材料支撑。超过期限再提出,程序上会陷入被动。

五、复核前应准备的材料清单

1. 评估报告原件、复印件及送达凭证;
2. 房屋所有权证、土地使用证或其他权属来源材料;
3. 房屋测绘、建筑面积和占地面积资料;
4. 房屋用途证明,如营业执照、经营场所照片、纳税或水电记录;
5. 装修合同、付款凭证、装修前后照片;
6. 机器设备清单、搬迁费用凭证、停产停业损失相关资料;
7. 实地查勘记录及签字页;
8. 评估机构选定、投票或摇号材料;
9. 周边类似房地产交易信息、出租收益信息;
10. 书面复核申请、邮寄底单和沟通记录。

材料准备围绕“报告哪里错、错在哪一项、对应什么依据”展开,按评估对象、方法、参数、因素分类整理,便于复核机构和后续鉴定机构逐项核对。

六、常见问题

问:评估金额偏低,可以直接向法院起诉吗? 答:国有土地上房屋征收评估争议通常先走复核评估和专家鉴定。对评估结果有异议,应在收到报告之日起10日内申请复核;对复核结果有异议,应在收到复核结果之日起10日内申请鉴定。对补偿仍有异议的,再按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。直接起诉可能面临程序前置和期限问题。

问:复核申请只写“补偿太低”可以吗? 答:建议书面指出具体问题,例如评估对象漏项、评估时点不符、未采用市场法、可比实例不可比、未计入土地使用权或装修价值、查勘记录与实际不符等。复核机构需要针对报告问题逐项回应,笼统表述难以形成有效复核意见。

问:河北集体土地征收评估也适用这个办法吗? 答:不适用。《国有土地上房屋征收评估办法》针对国有土地上房屋征收评估。集体土地征收补偿安置争议适用土地管理相关法律法规和地方补偿安置方案,程序与房屋征收评估复核不同。河北项目具体适用哪种程序,应先看征收公告、补偿方案和评估报告的性质。

问:评估机构由征收方组织选定,还能申请复核吗? 答:可以申请复核,复核向原评估机构提出。评估机构选定程序、人员回避和利害关系属于可核查事项。如果认为选定程序或评估人员存在应当回避的情形,可在复核申请中一并提出,并附相应材料。

问:装修、搬迁费和停产停业损失没有算进去怎么办? 答:这些项目由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。复核前把装修合同、设备清单、搬迁票据和经营损失资料整理出来,核对评估报告是否单列,未单列的应书面提出。

评估报告是否送达、复核申请是否在10日内提出、查勘记录有无签字、装修和停产停业损失是否单列,都会影响后续路径。北京恒略律师事务所可提供河北征收补偿律师咨询,电话4009003957;具体承办安排、收费和个案处理方案,需在真实沟通并书面委托后确定。本文为一般信息,不替代针对个案的法律意见。