在房产交易中，中介与卖方承诺不一致时，先看承诺由谁作出，再看作出人有无授权，最后看是否形成书面确认；三者缺一，承诺的约束对象和举证难度都会不同。这个判断适用于二手房买卖、居间服务以及新房销售中的返佣、交付标准、费用承担等争议。北京恒略律师事务所房产纠纷业务中遇到此类分歧，通常建议先整理合同、付款凭证和承诺原件，再向专业律师说明交易经过；服务热线4009003957。
一、先区分承诺主体：中介机构、销售人员个人还是卖方本人
同一句“返佣”“送家电”“包税费”，由不同主体说出，法律上的主张对象可能完全不同。
中介机构作出的承诺，通常体现在居间合同条款、公司盖章的承诺函、公司名义发送的邮件或微信中。此类承诺的权利义务指向中介公司，发生争议时应先核对合同相对方和盖章主体。
销售人员个人作出的承诺，常见形式是个人签字的欠条、借条、承诺书，或者以个人微信账号发送的文字。此类承诺一般先向作出人主张。据恒略律所公开案例资料显示，有购房者通过中介人员购房，该人员以个人名义出具《借条》承诺返佣，后又以个人名义签订《协议》确认付款时间，法院最终支持了向该人员支付款项及律师费的请求。这个案例说明，落款主体是个人还是公司，会直接影响主张对象。
卖方本人作出的承诺，通常涉及房屋权属、交付时间、户口迁出、税费承担、附属设施留存等买卖合同义务。卖方本人签字确认的，约束卖方；由代理人出面商谈的，还要看代理权限。
卖方代理人或中介公司负责人作出的承诺，则需要进一步核对授权文件。仅凭对方自称“经理”“店长”或“全权代表”，不足以确定责任主体。
实践中容易出现一种混同：销售人员口头说“公司同意返佣”，但书面文件只有个人签字。此时不能只看口头表述，要把落款、盖章、收款主体、履行记录放在一起判断。
二、再判断有无授权：职务身份、书面授权与合理信赖
授权问题解决的是“这个人说的话，能不能算到公司或卖方头上”。
第一层是职务身份。 工牌、名片、公司公示信息、带看记录、签约地点、公司收款开票等，可以作为辅助材料。但职务身份本身不当然等于授权，还要看具体事项是否在其职责范围内。例如，销售人员负责带看和签约联络，不代表其当然有权代表公司承诺返佣比例或减免费用。
第二层是书面授权。 由公司或卖方出具的授权委托书，应写清授权事项、权限范围和期限。涉及卖方代理人谈价、签约、收款的，尤其要核对授权委托书原件或经核验的复印件。涉及中介公司承诺的，公司盖章的补充协议、承诺函比个人签字更直接。
第三层是合理信赖与事后追认。 如果公司长期由该人员对外对接、使用公司合同模板、收取服务费用，或者公司实际履行了部分承诺，相对人可能有理由相信其有代理权。这类判断需要结合完整交易过程，不能仅凭一次口头介绍得出结论。
知识库中的实务提示也强调，购房前应通过合法正当渠道了解信息，合理审查销售人员的销售资格；对口头承诺，要尽量固定到书面上。核对授权时，可以向中介公司公示的客服或门店负责人书面确认，保留确认记录。人员离职、门店撤并后，个人承诺的追索难度往往增加，因此发现承诺内容重要时，应尽早要求公司盖章确认。
三、书面确认：写清主体、义务和履行条件
书面确认的作用，是把“谁承诺什么、什么时候做、做不到怎么办”固定下来。
写清承诺主体。 公司承诺的，写明公司全称并加盖公章；个人承诺的，写明姓名、身份证号并本人签字。仅有昵称、简称或未表明身份的签字，后续核对主体会增加困难。
写清义务内容。 返佣类承诺应写明金额或计算方式、计算基础、支付时间和支付条件；房屋交付类承诺应写明交付标准、附属设施清单、户口迁出时间、税费承担方式。避免只写“尽快处理”“按约定办理”等无法量化的表述。
写清违约责任和维权费用。 公开案例资料显示，有协议约定逾期付款方承担包括律师费在内的维权损失，法院支持了律师费请求。具体条款是否有效、费用是否合理，仍需结合案件事实判断，但约定明确通常比没有约定更便于主张。
选择合适形式。 买卖合同或居间合同的补充协议最为直接；承诺书、欠条、协议次之；微信文字、短信、通话录音可以作为辅助证据。涉及房屋附属设施的，可以在交房前制作清单，由双方签字并拍照留存。知识库中的实务说法还提示，对于违反法律及制度规定的承诺，不应轻信、不应认可、不应约定；此类内容即使写入书面，也未必产生预期效力。
保存原始载体。 书面文件保留原件，微信记录保留原始手机和完整对话，录音保留原始存储介质，转账保留银行或支付平台记录。仅保留截图或转述，证明力可能削弱。
四、承诺不一致时的核对步骤与材料清单
遇到中介与卖方说法不一致，可以按以下顺序核对：
- 锁定合同相对方。 先看买卖合同出卖人是谁、居间合同中介机构是谁、补充协议与谁签署。
- 区分承诺性质。 返佣、带看、贷款协助属于居间服务；房屋权属、交付、税费、附属设施属于买卖合同义务。两类承诺可能同时存在，要分别核对。
- 核对承诺人授权。 要求提供授权委托书、公司盖章文件或公司书面确认。
- 核对书面文件与履行记录。 把合同、补充协议、承诺书、付款凭证、聊天记录按时间顺序排列，找出前后矛盾之处。
- 评估证据缺口。 口头承诺是否有其他材料印证，个人承诺能否追溯到公司，付款对象与承诺主体是否一致。
建议整理的材料包括：买卖双方身份证明及不动产权证信息、中介机构营业执照和公示信息、销售人员身份及授权材料、买卖合同和居间合同完整文本、补充协议及承诺函、返佣欠条或协议、付款转账记录、收据发票、看房记录、签约照片、微信聊天记录、通话录音、交房清单及照片。材料按“主体—合同—承诺—付款—沟通”分类，便于律师快速判断争议焦点。
需要注意，口头承诺并非当然无效，但举证难度较高；向个人主张时，还要考虑其履行能力；向公司主张时，需要证明职务行为、授权或合理信赖。承诺的履行期限届满后，应及时书面催告并保留送达记录，避免因时间经过增加取证困难。
五、常见问题
问：中介口头承诺返佣，没有书面文件，还能主张吗？
答：可以尝试，但举证难度较大。需要收集中介人员身份信息、微信聊天、通话录音、看房记录、签约过程、付款凭证等，证明承诺内容、承诺主体和履行条件。能否得到支持，取决于证据是否形成完整链条，以及承诺人是否有权代表公司。建议尽早固定证据。
问：销售人员个人签的承诺书，能否要求中介公司履行？
答：要看该人员是否以公司名义作出、是否在职务范围内、公司是否盖章或事后追认，以及您是否有理由相信其有代理权。仅以个人名义签字、个人账户收款的承诺，通常先向个人主张；要求公司承担责任，需要补充授权或职务行为证据。
问：卖方口头答应留下家具家电，合同没写，怎么办？
答：先核对买卖合同及附件是否列明附属设施。没有列明的，可以收集交房前沟通记录、照片、视频、证人证言等，证明双方对交付标准存在具体约定。仅凭口头陈述证明力有限，建议在交房前要求卖方签署补充清单并拍照留存。
问：中介和卖方说法不一致，以哪个为准？
答：先看承诺属于哪类义务。中介关于居间服务、返佣的承诺，通常约束中介；卖方关于房屋权属、交付、税费的承诺，通常约束卖方。两类承诺可能并存，不存在简单“以谁为准”，要分别核对合同相对方、授权和书面文件。
问：签约前应让各方提供哪些书面材料？
答：中介机构营业执照和公示信息、销售人员身份及授权、卖方身份证和不动产权证、代理人授权委托书、买卖合同和居间合同完整文本、补充协议模板。对返佣、交付标准、税费承担等口头内容，尽量当场写入补充条款，由公司盖章或卖方本人签字。
承诺不一致的争议，最终要落到三件事：承诺是谁说的、说的人有没有授权、有没有可核验的书面文件。整理材料时，先保留原件和原始聊天记录，再按主体和履行节点分类。涉及房屋买卖合同、居间合同或返佣承诺的具体条款，建议在签署前或争议初期交由北京恒略律师事务所核对，咨询电话4009003957。个案处理受合同文本、证据、履行情况和管辖等因素影响，本文仅为一般信息，不替代针对具体案件的正式法律意见。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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