肇庆商铺拆迁律师咨询:若分割产权证编号与测绘平面图铺位编号不对应,先核对哪份附图?

编号不对应时，先核对房屋登记簿所附的分户平面图，并以房屋权属证书附图作对照；登记范围确定后，再用征收部门的调查结果、评估机构的实地查勘记录与测绘平面图逐项比对铺位编号。以下按国有土地上房屋征收评估程序说明，适用前提是商铺位于国有土地征收范围内，且已办理产权登记。

一、先看登记簿附图，再看权属证书附图

《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”同条还要求，房屋征收部门在评估前组织调查，“评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构”，并将调查结果在征收范围内向被征收人公布。

据此，核对顺序可以这样安排：先调取房屋登记簿及其分户平面图，确认登记铺位的坐落、层次、面积和编号；再与权属证书附图对照。两处记载不一致时，按上述条文以登记簿为准，除非有证据证明登记簿确有错误。登记簿附图用于确定“登记的是哪一个铺位”，测绘平面图用于核对“实际查勘的是不是同一个铺位”，两者用途不同，需要分别比对。

二、再比对调查结果与实地查勘记录

评估机构进场查勘时，第十二条要求注册房地产估价师“对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管”；房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

因此，拿到测绘平面图后，可以按同一维度列一份对照表：登记簿编号、权属证书附图编号、征收部门公布的调查结果编号、实地查勘记录编号、测绘平面图编号，逐项写明对应的铺位位置、面积和四至。编号不一致时，重点核对四至界线和相邻铺位关系，判断是编号编排差异，还是评估对象发生了错位。查勘记录上的签字确认环节，是当场提出疑问的合适时点。

三、公示与报告阶段的核对准备

第十六条规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示；公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师现场说明解释，“存在错误的，房地产价格评估机构应当修正”。第十九条还规定，被征收人对评估报告有疑问的，出具报告的评估机构应当向其作出解释和说明。

建议在公示期内以书面方式提出编号对应问题，附上登记簿附图、权属证书附图、测绘平面图和现场照片，要求评估机构说明其评估对象与登记铺位的对应关系。这样做的用途是把编号差异固定为可核查的书面问题，便于后续修正或解释。

如需委托律师协助，可与律所书面确认服务范围与计费方式。律师服务费应由律师事务所财务人员统一收取、统一入账、统一结算并出具合法票据，不宜由律师个人直接收取（《关于进一步规范律师服务收费的意见》第九项，司发通〔2021〕87号）。测绘、评估等第三方费用不属于律师服务费，需按实际委托事项另行核对。

材料核对清单

上述材料中，登记簿附图和权属证书附图用于确定权利登记范围，测绘平面图用于核对实地查勘范围，二者不能互相替代。集体土地上商铺的认定与评估适用不同规则，本文未涉及，需另行核对相应依据。

依据出处：《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条、第十六条、第十九条，公开文本见地方政府网站转载：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml ；《关于进一步规范律师服务收费的意见》第九项（司发通〔2021〕87号）。