衡水商品房纠纷律师:宣传资料与合同附件不一致时需核对哪些证据?

宣传资料与合同附件不一致时，先核对四类对象：两份材料的原件及形成时间、合同附件是否经双方签署确认、签约后是否形成补充协议或变更确认文件、以及付款交付与不动产登记材料。核对的目的，是判断两份材料各自是否进入合同、双方是否就附件内容协商变更，以及争议事项是否属于“变更内容约定不明确”的情形。签约前、履行中、争议协商或诉讼阶段，都可以按这一顺序整理，但不同阶段能取得的材料范围不同。

一、先核对两份材料在合同中的位置

先看合同正本及附件清单：附件名称、页码、骑缝章、双方签字盖章、签订日期是否完整，附件是否明确列为合同组成部分。再看宣传资料的原件或原始载体：楼书、沙盘照片、销售页面、微信记录，记录发布主体、发布时间和取得方式。

比对时围绕同一事项展开，例如房屋面积、装修标准、配套设施、交付条件、价款。两份材料描述同一事项但表述不同，才形成需要核对的不一致点。宣传资料在合同中的效力，需结合其内容是否具体确定、是否被写入附件或补充协议判断；本次资料未提供商品房销售广告的专门规则，该点宜另行核对。

二、核对签约后是否发生协商变更

《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第五百四十四条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”（2020年5月28日通过，2021年1月1日施行，公开文本转载见https://tjca.miit.gov.cn/zwgk/zcwj/flfg/art/2020/art_20cf1a2e1b854924b5caa744c8045d1f.html）

据此，应重点收集：补充协议、确认单、退换房承诺、价格确认文件、双方往来函件、微信或邮件记录。核对要点是这些材料有没有双方明确的同意表示，变更内容是否具体到事项、数额或履行方式。仅有销售人员口头说明、未形成书面确认的，按第五百四十四条，变更内容约定不明确时推定为未变更；是否构成明确变更，仍要看具体材料。

建议按时间顺序整理：签约前宣传资料、签约时合同及附件、签约后变更文件、履行中的沟通记录。同一事项的材料放在一组，标注形成时间和来源。

三、涉及价款和权属时核对履行与登记材料

涉及价款的，核对付款凭证、发票、贷款合同、交付验收单，看款项对应哪份文件约定的金额和节点。涉及权属或面积的，核对不动产登记簿和权属证书。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第二百一十五条同时明确，不动产物权合同除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这两条可用于区分合同争议与登记争议：宣传资料与附件对装修、配套的描述，登记簿通常不直接解决；涉及面积、权属的，登记簿是核对对象。

咨询前的材料准备

可以按“宣传资料—合同及附件—变更文件—付款交付—登记材料”五组编号，每组注明同一事项的对应关系。涉及衡水商品房纠纷的律师咨询，可先带上述材料做文本比对；具体委托范围、律师服务计费方式可与律所协商，诉讼费、鉴定费属于另行发生的费用，本次资料未提供具体金额标准。