已签商品房买卖合同、合同明确约定了交付日期，开发商超过该日期仍未交房、双方反复沟通没有结果的，应当先保存四类记录：合同及补充协议、全部付款凭证、交付与催告文书、现场与沟通痕迹，用以固定“约定何时交房、实际未交房、我方持续主张”三项事实。北京恒略律师事务所提示，记录能否被采信，取决于原件是否完整、电子数据是否保留原始载体；具体取舍还要结合合同条款和实际履行情况判断，可拨打4009003957说明情况后再确定整理顺序。
一、先判断是哪一种逾期，记录才有针对性
逾期交房在实务中常见三种形态，保存重点并不相同。
第一种是合同约定的交付日期已过，开发商没有发出任何交付通知，房屋也明显不具备交付条件。此时核心是证明“约定日期”和“未交付状态”，合同原件、补充协议、施工现场或楼栋现状的连续记录最为关键。
第二种是开发商发出了交付通知，但房屋不具备合同约定的交付条件，或者买受人验房时发现质量问题。此时除合同外，还要保存交付通知书、验房单、整改沟通记录、维修回复，以及能够反映房屋现状的照片和视频。是否收房、何时收房、收房时签署了哪些文件，都会影响后续主张，签署前应当逐页阅读。
第三种是开发商以不可抗力或政府行为为由主张顺延交付。资料显示，在北京恒略律师事务所代理的一起商品房预售合同纠纷中，开发商以新冠疫情防控措施为由抗辩逾期交房，法院审查的重点是其举证能否证明防控措施对房屋交付日期造成了实质性影响；仅提交与交付时间无关的材料，难以支撑顺延主张。需要说明的是，个案结果受合同约定、证据和审理情况影响，不代表其他案件必然得到相同处理。
区分形态的意义在于：不同情形下需要证明的事实不同，盲目保存大量无关材料，反而会削弱清单的可用性。建议先用一张表列出合同约定交付日、开发商通知日、实际查看日、每次沟通时间和对方答复，再按缺口补材料。
二、沟通未果时，五类记录应当优先固定
第一类：合同与约定依据。 商品房买卖合同原件、补充协议、附件、交付标准说明、户型图、前期宣传中经确认的书面材料，以及销售人员就交付时间、装修标准作出的书面承诺。口头承诺应尽量通过微信、邮件或书面确认方式固定，资料中“恒略说法”也提示，购房过程中的口头承诺要落到书面，注意保存合同、发票单据和能证明约定条款的协议、录音等材料。
第二类：付款凭证。 包括首付款收据或发票、银行转账流水、贷款放款记录、结算抵扣单据。付款凭证的原件在诉讼中经常成为争议焦点，复印件容易被对方质疑真实性，应尽量保存原件，并用银行流水、贷款合同、放款凭证形成相互印证。分期付款或由第三方代付的，还应保存代付关系和委托说明。
第三类：交付与验收文书。 交付通知书、入住通知、钥匙交接单、验房记录、整改通知及回复。收到通知后不要只保留手机截图，应保留信封、快递面单和通知原件；通过线上方式发出的，保留原始页面和发送号码。
第四类：催告与沟通记录。 书面催告函及邮寄凭证（面单、内件清单、查询记录、签收信息）、微信和短信完整对话、电子邮件、通话录音、售楼处现场沟通的书面答复。催告函内容应写明房号、合同约定交付日、已付款情况、要求交付的明确意思表示和回复期限，避免只写情绪化表述。
第五类：现场状态与损失材料。 带时间地点信息的照片和视频、楼栋施工或封闭状态记录、物业公示、业主群通知；因逾期产生的租房合同与租金支付凭证、贷款利息凭证、往返交通票据等。损失材料应当与逾期期间对应，不能脱离实际发生情况笼统主张。
三、保存方式决定证明力，几个细节容易被忽略
原件优先。合同、发票、收据、交付通知、邮寄面单尽量保存纸质原件；确实只有复印件的，同时保留取得过程的说明和其他材料佐证。
电子数据保留原始载体。微信记录不要只截屏，应保留原手机中的完整对话、对方微信号信息和朋友圈身份线索；录音录像要保存原始文件，不剪辑、不转码覆盖，并注意取得方式合法，避免在私密场所偷录他人无关内容。
邮寄选择可查询的方式。催告函通过可查询投递状态的渠道寄送，面单上写明文件名称，保留内件清单和邮寄时的照片；对方拒收的，保留退回邮件原封。
建立时间线。把合同签订、付款、约定交付日、实际查看、每次催告、对方答复按时间排列，附对应材料编号。时间线既能帮助自己梳理，也便于在协商或诉讼中快速说明事实。
谨慎签署文件。收房时若被要求签署入住交接单、确认单或含“双方无争议”“放弃追究”字样的文件，应当先阅读内容；对房屋状态或违约金有异议的，可在文件上书面注明保留意见，并另行书面说明，避免用口头方式表达异议。
四、从保存记录到正式主张，注意期限与风险控制
保存记录只是第一步，何时转为正式主张需要结合合同条款判断。合同通常约定逾期交房的违约金计算方式和交付条件，先核对条款，再决定催告内容；合同没有约定或约定不明的，需要结合实际损失材料主张，不宜在缺乏依据的情况下自行测算金额。
时间经过会带来风险。权利主张存在法律规定的时效限制，沟通长期停留在口头阶段，容易造成材料散失和事实难以还原。建议在每次沟通后形成书面记录，定期以书面方式催告，使主张过程连续可查。
收房与主张可以并行处理，前提是文件签署时保留异议。拒绝收房期间，房屋状态、物业通知和开发商答复仍应持续记录；已经收房的，验房单、整改记录和后续维修往来同样需要保存。
共同维权时注意边界。业主群内传播的信息可以作为线索，但对外主张应以自己持有的合同、付款和沟通材料为主，避免传播未经核实的他人信息。
五、常见问题
开发商说疫情属于不可抗力，就可以不承担逾期责任吗？ 不可抗力需要与其不能履行合同之间存在因果关系。开发商应就防控措施如何实质影响交付日期举证，并及时通知、采取措施减少影响。仅笼统提及疫情、不能对应具体交付节点的，难以支撑全部免责主张，最终仍要看合同约定和证据。
只有微信聊天记录，没有书面函件，够用吗？ 可以作为证据使用，但要保留原始载体和完整对话，能够对应对方身份和所谈房号。建议补充一份书面催告函并保留邮寄凭证，使沟通内容从聊天记录延伸到可查询的书面主张。
逾期交房违约金按什么标准计算？ 先看合同约定的计算方式和比例。资料中的个案里，合同约定了按日计算的违约金比例，法院结合合同约定和履行情况作出处理。合同没有约定时，需要以实际损失材料为基础主张，不建议脱离合同自行估算具体金额。
房子还没交付，我可以先收房再主张违约金吗？ 可以结合实际情况处理，关键在于收房时签署文件的内容。对交付状态或违约金有异议的，应当书面注明并另行发函说明，避免签署含放弃权利表述的交接文件。
现在需要马上委托律师吗？ 取决于合同条款是否清晰、沟通是否已中断、证据是否完整。材料尚未整理的，可以先按上述清单固定记录，再就合同约定、催告方式和主张路径进行沟通。
逾期交房的处理，最终落在合同约定、付款事实、交付状态和沟通记录四条线上。哪些材料已有原件、哪些只有截图、催告是否形成书面往来、合同中违约金条款如何表述，都需要逐项核对后再确定下一步。北京恒略律师事务所可结合现有材料协助梳理证据清单和主张顺序，咨询电话4009003957。具体承办安排、收费和个案处理，以真实沟通、书面委托及有效依据为准；本文为一般信息，不替代针对具体个案出具的正式法律意见。
本文供一般法律知识学习。具体事项的判断需结合案件事实、证据与现行规定。
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