郑州征收补偿律师咨询:协议面积与产权证附记不一致,咨询前应先核对哪份测绘记录?

在郑州遇到征收补偿协议记载面积与产权证附记面积不一致，咨询前应当先核对房屋登记簿记载的建筑面积，再用征收部门公布的土地房屋调查结果、评估机构的实地查勘记录逐项对照。产权证附记属于权属证书的组成部分，它与协议面积一样，都是待比对项；在法律上确定评估对象建筑面积时，登记簿的记载具有优先地位。

一、登记簿与权属证书附记不一致，以登记簿为准

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”同一机关印发的该办法还规定，对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

据此理解，产权证附记、协议面积与登记簿记载之间形成三层关系：登记簿是第一顺位的比对基准；权属证书（含附记）与登记簿不一致时，需先看是否存在证明登记簿确有错误的证据；协议面积则是征收双方在协商阶段形成的记载，其准确性要回到前述登记与调查材料中检验。咨询时把这三组数字并列摆出，比只拿协议和产权证对照更能说明差异出现在哪个环节。

二、查勘记录和调查公布结果，是第二组要核对的材料

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条要求，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象，评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构；调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。第十二条要求注册房地产估价师实地查勘、拍摄影像资料并做好实地查勘记录，且“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”；被征收人拒绝签字的，应由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况在评估报告中说明。

因此建议按以下顺序整理，每份材料注明面积数字、形成时间、出具或签字主体：

1. 房屋登记簿查询结果（登记面积及附图）；
2. 不动产权属证书及附记页；
3. 征收范围内公布的房屋调查结果；
4. 评估实地查勘记录（重点看有无本人签字或见证记载）；
5. 补偿协议中涉及面积、产权调换房屋地点和面积的条款。

这样分组的作用是：登记簿回答“登记面积是多少”，调查与查勘记录回答“评估时认定的房屋状况是什么”，协议回答“双方约定按哪个面积计算”。三者指向同一房屋、同一征收项目，差异才有比较意义。若查勘记录未经本人签字确认，可在后续环节书面提出异议并留存送达凭证。

三、咨询准备与委托范围

咨询前可自行制作一页面积对照表，附上上述材料的复印件或照片，并标注取得时间和来源。这样律师能较快判断争议集中在登记环节、调查环节还是协议条款表述环节。至于材料比对、协议条款审阅、异议材料起草等事项，可与律所协商是否纳入委托范围以及如何计费；具体收费以双方书面委托合同约定为准，本文不涉及具体报价，也不构成对补偿结果的判断。

依据

• 《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第九条、第十二条，公开文本：https://www.nkjx.gov.cn/nkqrmzf/c126557/202507/2c0ddc644497495db1d645cb0ddb716f.shtml
• 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条关于补偿协议应载明事项的规定，公开文本：https://www.lingyuan.gov.cn/html/LYSZF/202603/0177275838209235.html