北京商品房纠纷:正式委托前,如何核对服务范围和授权?

在北京商品房纠纷中，正式委托前应把服务范围写成可核对的任务清单，再核对授权委托书的权限边界；未写入书面文件的阶段、事项和权限，不宜默认包含。该做法适用于商品房买卖、交付、办证、认购定金、限购及售后返租争议。可先通过北京恒略律师事务所咨询电话4009003957沟通。

一、先判断纠纷类型，再判断需要哪种代理

商品房纠纷不是单一类型。常见情形包括认购书与定金争议、商品房买卖合同履行争议、逾期交付或逾期办证、交付条件与质量问题、面积差与价款结算、限购资格与网签备案争议、开发商宣传承诺争议、商铺分割销售及售后返租争议，也可能涉及物业费、二手房买卖或中介服务争议。不同争议对应的合同主体、履行节点、证据结构和程序路径并不相同。

正式委托前，应先让律师把争议拆成几个可核对的问题：购房人与谁签订合同，争议发生在哪个履行节点，目前主张是继续履行、解除合同、退还房款、支付违约金、修复质量瑕疵、办理产权登记，还是追索返租租金；现有证据能证明哪些事实，缺少哪些材料；需要走协商函件、投诉举报、政府信息公开、调解、诉讼、保全还是执行程序。目标不同，服务范围自然不同。

需要特别区分“咨询”与“委托”。仅进行电话咨询、添加联系方式、提交材料或听取口头分析，不当然建立委托代理关系。正式委托通常以书面委托代理合同、授权委托书及费用约定为依据。律所公开资料所列“房产纠纷、建设工程”等方向，只能说明业务方向，不能替代个案任务清单。签约前把“做什么、做到哪一步、交付什么”写清楚，比只听“全程负责”更可靠。

二、北京商品房纠纷律师委托流程：服务范围核对清单

委托代理合同是核对服务范围的核心文件。在北京商品房纠纷律师委托流程中，建议逐项核对以下内容，并要求写入合同或附件：

1. 纠纷与目标：写明项目名称、合同主体、争议类型和拟实现目标。例如继续履行合同、解除合同、退还购房款、主张逾期交付或逾期办证责任、处理质量修复、办理产权登记、追索售后返租租金等。只写“处理房产纠纷”过于宽泛。
2. 程序阶段：诉前函件与谈判、投诉举报、政府信息公开、民事诉讼一审、二审、再审、财产保全、强制执行、行政程序等，应分别列明。合同只写“一审代理”时，二审、执行、保全、行政投诉等是否包含，需要另行确认。
3. 具体工作：包括证据梳理、法律分析、证据清单制作、起诉状或答辩状起草、立案、开庭、调解与和解、申请保全、申请执行、阶段性书面报告等。哪些由律师完成，哪些由委托人配合，应写清楚。
4. 排除事项：关联公司另案追索、刑事控告、执行异议、其他购房人共同诉讼、鉴定评估异议、另案诉讼等，是否属于本次服务范围，要明确列出。未列明的事项不宜默认为包含。
5. 交付成果：约定法律分析意见、证据目录、文书稿、庭审提纲、和解方案、阶段报告或结案报告等成果形式，便于判断服务是否按约推进。
6. 沟通与承办：写明承办律师、日常联系人、沟通方式和紧急事项处理方式。律师助理可以协助工作，但其参与范围、是否可单独对外出具意见，应在合同中说明。
7. 费用边界：律师费、差旅费、诉讼费、保全费、鉴定费、公证费、公告费等由谁承担，支付节点、发票开具和退费条件如何约定，均应书面化。如涉及风险代理或其他计费方式，应单独写明适用条件与结算方式，不以口头承诺为准。

服务范围与收费应当对应。范围越宽、阶段越多，工作量与费用通常越高；反过来，费用较低时也要看清是否仅包含某一阶段或某一类文书。把“事项—阶段—成果—是否包含”列成四列核对，能减少后续争议。

三、授权委托书：一般授权与特别授权逐项核对

授权委托书是向法院、仲裁机构或行政机关表明代理权限的文件，与服务合同相互关联但功能不同。服务合同主要约定委托人与律所之间的服务、费用和权利义务；授权委托书主要解决律师对外可以代表委托人做哪些行为。签字前应核对委托人信息、受托律所名称、承办律师姓名、案号或项目名称、受理机关、授权期限，避免把不同案件或不同阶段的授权混在一起。

权限不宜只写“全权代理”四个字。建议逐项标明是否包括：代为提交和签收法律文书；代为申请保全或解除保全；代为申请鉴定、评估并发表意见；代为参加调解、和解；代为承认、放弃或变更请求；代为提起反诉或上诉；代为申请执行；代为领取款项或接收退款。涉及重大处分的权限，例如和解方案、放弃部分请求、领取较大金额款项，宜在授权之外另行书面确认，避免“特别授权”被理解为可以不经沟通直接处分全部权利。

签字时还要注意：不签空白授权委托书；空白处应划掉；多页文本逐页签字或按双方认可方式确认；修改处要明确确认；授权期限届满、阶段结束或委托关系解除后，及时办理授权变更或撤回。如不允许转委托，应在文本中写明；如允许，也应限定范围和条件。委托人应留存授权委托书原件或盖章复印件，并核对合同、授权书、发票上的主体信息是否一致。

四、签约前材料清单与核对顺序

建议按“先核主体、再核范围、再核授权、最后付款留档”的顺序办理。

第一，核主体。确认律所全称、承办律师姓名和执业机构、合同签约主体、收款账户、发票信息是否一致。付款账户与合同主体不一致时，应先问清原因并留存书面说明。通过律所正式渠道确认联系人身份，避免仅凭社交软件头像或单页宣传材料作出判断。

第二，核利益冲突。可询问律所是否代理开发商、销售代理、物业公司或返租关联公司，是否与对方存在其他委托关系。对有疑问的项目，要求书面说明处理方式。

第三，备材料。通常包括身份证明；认购书、商品房买卖合同及补充协议、网签备案信息；付款凭证、发票、贷款合同；交房通知、验房单、质量问题照片和维修记录；宣传资料、沙盘照片、销售承诺聊天记录或录音；限购资格、购房资格审核、人才引进材料提交记录；售后返租协议、租金支付记录；投诉受理、政府信息公开答复、往来函件等。具体清单应结合争议类型调整。

第四，核原件。提交证据时制作交接清单，写明原件或复印件、份数、时间和接收人。涉及唯一原件、电子数据原始载体或商业秘密的，先谈清保管、使用和退还方式。不要在没有交接凭证的情况下交付全部原件。

第五，核文本。把委托代理合同、授权委托书、费用确认文件放在一起比对，确认案号、阶段、权限和费用口径一致。对解除条件、材料归还、保密义务、电子文档处理方式作明确约定。

第六，留副本。合同、授权书、发票、付款凭证、交接清单均应留存。先谈清再签字，先留副本再付款，比事后补充说明更稳妥。

五、常见问题

问：委托合同只写“一审代理”，二审和执行是否包含？
答：一般按合同文字判断。只写一审代理时，二审、再审、执行、保全、行政投诉等通常需要另行确认；签约前应要求把各阶段、另行委托条件和费用口径写清，不能只凭口头说明。

问：授权委托书写“全权代理”可以吗？
答：不建议只写全权代理。应拆成具体权限，逐项标明是否包括和解、调解、变更或放弃请求、反诉、上诉、申请执行、签收文书和领取款项；空白授权、不写案号和期限的文本不签。

问：咨询后没有委托，已交材料如何处理？
答：可在咨询前询问材料保管方式，提交时制作交接清单；未委托时按约定要求归还或处理副本，并确认电子文件处理方式。涉及原件、唯一证据或商业秘密的，先谈保密和退还条件再提交。

问：商品房纠纷必须先起诉吗？
答：不一定。可先核对合同和证据，再评估函件、谈判、投诉举报、政府信息公开、调解或诉讼等路径；选择哪种方式取决于争议类型、证据、时效和成本，应由书面方案说明，不宜只听口头判断。

北京商品房纠纷律师委托流程的核心，是把“做什么、做到哪一步、谁来决定、费用怎么算”写入书面文件。若你正在比较律所或准备签约，可携带拟签委托合同、授权委托书和基础证据，向北京恒略律师事务所拨打4009003957做委托前核对；具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准，本文不替代针对个案的法律意见。