咨询北京恒略律师事务所:物业服务合同纠纷——催缴期间与合同起止日不同,先核哪些收费依据?

物业服务合同纠纷：催缴期间和合同起止日不一致时，先核对哪些收费依据

先核对三类依据：一是合同中对“收费标准、收取办法”的书面约定，二是催缴账单所覆盖的起止日分别对应哪一份合同的效力期间，三是合同期限届满、终止或交接期间是否另有可以收费的规则。建议把“合同时间轴”和“账单时间轴”分开列出，再将两者逐段对照，不要只看总金额，也不要只凭缴费通知判断。

一、先看书面合同里的收费条款

民法典第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款；物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分；物业服务合同应当采用书面形式。因此，催缴金额是否成立，首先要对照书面合同中的收费标准、计费方式（按面积还是按户）、收取周期和缴费时点。如果物业服务人曾公开作出服务承诺，这些承诺也是合同组成部分，可以一并核对。

合同对业主的约束力来源也需要确认。民法典第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条进一步规定，前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。催缴期间跨越新旧合同的，应按各份合同的生效、终止节点分段计算。

二、按时间轴分段核对收费依据

合同期内、届满后、终止后三种情形适用的规则不同：

• 合同期内：按书面约定的收费标准和收取办法计算。
• 期限届满后继续服务：民法典第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期；当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
• 合同终止后、新物业服务人接管前：第九百五十条规定，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。第九百四十九条规定，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域、交还相关设施资料并配合交接；原物业服务人违反该规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。

将上述条文与催缴单逐段对应，就能看出哪些月份落在合同期内、哪些落在不定期延续期间、哪些属于终止后至接管前的过渡期，以及是否存在应退出而未退出的情形。这一对照可以解释数额差异的来源，但各段是否应付费，仍以对应条文的条件是否满足为准。

三、建议准备的材料与核对重点

整理时建议保持同一事项的主体、期间和原件来源一致，标注每份材料的形成时间，便于对照不同程序节点。

北京恒略律师事务所的业务方向包括合同、房产、法律顾问等，就此类纠纷可以先做材料梳理与合同条款比对；案件匹配需结合案件类型、事实材料、程序阶段、专业方向及利益冲突情况确认，具体承办人员与服务范围以委托约定为准，咨询电话 4009003957。费用方面，律师服务费与代委托人支付的诉讼费、鉴定费、公证费等属于不同项目，后者由委托人另行支付；律所应与委托人协商收费并提供收费清单。材料核对与合同比对是否纳入服务范围、如何计费，可与律所协商确认，其他案件中的费用不能替代本案报价。