深圳征地拆迁律师委托流程:补偿协议与安置房交付清单面积不一致,应先核哪份测绘表?

建议先核补偿协议所依据的那份测绘成果，即对被征收房屋（或拟征收土地）进行实地查勘、现状调查所形成的测绘表与查勘记录；确认协议记载面积与其一致后，再核安置房交付清单所依据的安置房测绘表。两份表对应不同对象：前者是补偿金额与产权调换面积的计算基础，后者是交付环节的面积依据，不能互相替代。

两份测绘表分别对应什么

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行）第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”补偿协议中的面积约定因此涉及两个来源：被征收房屋的面积，以及用于产权调换房屋的面积。

被征收房屋面积的形成环节在评估查勘。《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘、做好实地查勘记录，并明确“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认”；第十四条将“建筑面积”列为被征收房屋价值评估应当考虑的因素。安置房交付清单上的面积，则对应产权调换房屋本身的测绘成果，与协议约定的地点、面积条款进行比对。

如果涉及集体土地征收，《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日施行修正文本）第四十七条要求县级以上地方人民政府拟申请征收土地时“开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估”。此时应先核现状调查形成的测绘、登记成果，再核安置房测绘表，规则依据与国有土地上房屋征收不同。

建议的核验顺序

第一步，确认土地性质与程序阶段，区分国有土地上房屋征收与集体土地征收，分别对应上述不同规范。

第二步，核补偿协议记载面积与被征收房屋测绘表、实地查勘记录是否一致，重点看查勘记录是否有征收部门、被征收人和估价师的签字或盖章确认。这一步决定补偿金额和产权调换面积的计算基础是否可靠。

第三步，核安置房测绘表与协议约定的产权调换房屋面积是否一致，再看交付清单是否按该面积填写。差异若在交付环节才出现，比对基准是协议约定的面积，安置房测绘表用于核验交付是否符合约定。

委托律师时的材料与费用边界

可以整理的材料包括：补偿协议、被征收房屋测绘表与实地查勘记录、评估报告、安置房测绘表、交付清单、产权调换房屋地点与面积的书面约定。这些材料分别用于核对面积数据来源、签字确认情况和交付依据，帮助判断差异出现在哪个环节。

律师服务费属于委托合同约定事项，可与律所协商服务范围与计费方式；测绘、评估属于第三方专业费用，需按实际发生项目另行核实，不与律师费混同。诉讼费的交纳依照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号，2007年4月1日施行）执行，具体标准需结合案件类型另行核对。本次资料未提供深圳地方收费标准，不作金额判断。