济南征地拆迁:征收评估金额偏低,复核前先查哪些项目和依据?

在济南国有土地上房屋征收中，认为评估金额偏低，复核前应先核对评估时点、评估方法、参数与可比实例、实地查勘记录及补偿项目是否漏项；集体土地征收评估不当然适用同一规则。建议整理材料后咨询北京恒略律师事务所，电话4009003957。

这里要先说明一个前提：本文讨论的是国有土地上房屋征收评估的复核问题。济南征地拆迁项目中，土地性质、征收类型不同，适用的评估规则和补偿构成可能不同。评估复核解决的是评估报告的技术和程序问题，不当然解决全部补偿争议。复核前把“报告本身的问题”和“补偿方案的问题”分开，后续沟通会更有效。

一、先确认适用前提和评估报告类型

复核前先看项目属于哪一种征收。国有土地上房屋征收评估，可以对照《国有土地上房屋征收评估办法》核对评估程序、评估方法、实地查勘和复核鉴定规则；集体土地征收涉及土地、房屋及地上附着物的评估，规则来源不同，不能直接把国有土地上房屋征收评估办法套用到所有“征地拆迁”项目。这是济南征地拆迁律师咨询中需要先分清的基础问题。

随后核对评估报告的基本信息：评估对象是不是被征收房屋，评估时点是否与项目公告、评估委托要求相衔接，评估目的是否为房屋征收补偿提供价值参考，报告附件是否包含实地查勘记录、照片影像、可比实例或参数说明。评估时点直接影响类似房地产交易价格的选取，复核时不能只看最终数字。

还要看评估依据是否完整。程序依据主要是《国有土地上房屋征收评估办法》及项目适用的征收补偿文件；项目依据包括征收公告、补偿方案、评估委托资料、权属和面积材料。济南当地具体项目的适用文件应以项目现场公告、正式文本和送达材料为准，不能仅凭口头说法判断。

二、复核前重点核对评估依据和方法

评估方法是复核的核心项目。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用一种或者多种方法评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法。可以同时选用两种以上方法的，应当选用两种以上方法，并对测算结果进行校核和比较分析。

复核时可按下面清单逐项看：

• 报告是否说明评估方法的适用性分析过程，是否说明未采用某种方法的理由；
• 采用市场法的，可比实例与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构是否相同或者相似；
• 可比实例交易价格是否对应评估时点，是否剔除了偶然和不正常因素；
• 采用收益法的，租金、费用、空置情况、报酬率等参数是否有来源和计算过程；
• 采用成本法、假设开发法的，各项成本、税费、利润等参数是否与报告列明依据一致；
• 评估结果是否考虑了区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素；
• 室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，停产停业损失等补偿，是否按协商或另行评估方式处理，是否存在漏项或混入房屋价值的情形。

“类似房地产”不是随便找几个高价房源即可。根据该办法，类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是类似房地产在评估时点的平均交易价格，并应剔除偶然和不正常因素。复核意见应落到具体可比实例、具体参数和具体计算过程，单纯写“金额偏低”很难形成有效核对。

三、核对查勘记录和补偿项目材料

实地查勘记录是复核前必须调取的材料。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认；被征收人拒绝签字的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

复核时重点核对：查勘记录记载的建筑面积、占地面积、房屋用途、建筑结构、层数、装修情况、附属设施是否与实际一致；照片影像是否覆盖关键部位；记录是否有签字盖章或见证说明；评估报告是否说明不配合、不提供资料的情况。若查勘记录缺项，复核申请应具体指出缺什么、影响哪一项评估结果。

材料准备可按以下清单整理：

1. 评估报告及全部附件、送达凭证、评估委托资料；
2. 房屋权属证书、土地使用资料、建筑平面图、测绘或面积资料；
3. 房屋内外照片、装修合同、装修发票、设备物资清单；
4. 营业执照、纳税资料、租赁合同、经营流水等与停产停业损失有关的材料；
5. 征收公告、补偿方案、评估机构沟通记录、查勘记录；
6. 对评估报告逐项列出的异议清单，包括方法、参数、可比实例、漏项和计算错误。

四、把握复核与鉴定的期限和写法

期限是复核前必须核对的第一项程序事项。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估；申请应当采用书面形式，并指出评估报告存在的问题。原评估机构应当自收到书面复核申请之日起10日内复核；改变原评估结果的，重新出具评估报告，没有改变的，书面告知申请人。

对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见；不存在技术问题的，维持评估报告；存在技术问题的，由原评估机构改正错误并重新出具评估报告。鉴定由专家组进行，专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

费用方面，复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核申请不要只写“补偿太低”，应把问题拆成：评估时点是否对应、方法选用是否适当、可比实例是否类似、参数来源是否清楚、查勘记录是否缺项、补偿项目是否漏算。保留报告签收记录、邮寄凭证和沟通记录，避免期限起算点说不清。对补偿仍有异议的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定处理；该程序与评估复核、鉴定不同，本文不展开。

五、常见问题

济南征地拆迁评估金额偏低，先找律师还是先申请复核？

先看收到评估报告的日期和报告本身的问题。复核期限为收到报告之日起10日内，时间较紧。可以先保全报告、附件和送达凭证，梳理评估方法、参数、可比实例和漏项，再与律师沟通。复核申请要书面指出具体问题，不宜只写“金额偏低”。

复核申请需要附哪些材料？

通常应附评估报告及附件、权属和面积资料、房屋照片、装修和设备物资材料、经营损失材料、征收公告和补偿方案、查勘记录、送达凭证。书面申请要逐项对应评估报告的问题，说明该项问题影响哪一部分评估结果，便于评估机构核对。

评估方法选用不对，复核时怎么提？

对照《国有土地上房屋征收评估办法》看报告是否做了适用性分析：类似房地产有交易的，应选用市场法；有经济收益的，应选用收益法；在建工程应选用假设开发法；可以同时选用两种以上方法的，应选用两种以上并校核比较。复核意见可指出报告未说明理由、参数来源不清或可比实例不类似。

对复核结果不服怎么办？

对复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会在收到申请之日起10日内审核评估技术问题并出具书面鉴定意见；鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。注意保留复核结果送达凭证。

集体土地征收也能按这个办法复核吗？

《国有土地上房屋征收评估办法》适用于国有土地上房屋征收评估。集体土地征收的评估与补偿规则不同，不能直接套用。济南项目应先核对征收公告、土地性质、补偿方案和评估委托文件，再确定可用的异议渠道。

复核前需要把评估报告、送达凭证、权属面积资料、查勘记录、可比实例和补偿项目清单放在一起核对，先固定事实和期限，再形成书面异议。涉及济南项目适用文件、土地性质判断或评估技术争议的，可携带材料与北京恒略律师事务所沟通，电话4009003957。个案处理受事实、证据、程序、管辖和法律变化影响，本文为一般信息，不替代针对个案的正式法律意见。