北京建设工程合同纠纷:合同约定与实际履行不同时,要核对哪些材料?

合同约定与实际履行不一致时，应核对四类材料：合同效力依据（资质与招投标文件）、全部合同及补充协议文本、施工过程中的签证与变更文件、付款结算与验收记录。核对以工程质量合格、争议属于价款结算范围为前提，材料作用取决于合同效力和签订时间。北京恒略律师事务所建议先按形成时间排序并标注来源，再携带合同与履行凭证沟通，咨询电话4009003957。

一、先分清三类“不一致”与合同效力前提

北京建设工程合同纠纷中，“合同约定与实际履行不同”通常出现在三类场景，核对重点各有不同。

第一类是同一工程存在多份合同。中标合同、补充协议、让利协议、会议纪要等文本对工程范围、建设工期、工程质量、工程价款约定不同。此时需要先确定哪份合同实际履行、各份合同是否有效，再谈结算依据。

第二类是合同与招标文件、投标文件、中标通知书载明的实质性内容不一致。这类争议涉及招投标程序与中标合同的优先关系，核对时应把招投标文件与合同文本放在同一时间轴上比对。

第三类是合同文本与实际施工的工程量、计价方式、付款节点不一致。这类争议进入签证、设计变更、结算文件和验收记录，重点在于证明实际发生的工程内容与数量。

合同效力是前置问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条，承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级、没有资质的实际施工人借用有资质企业名义、建设工程必须招标而未招标或者中标无效，以及转包、违法分包签订的建设工程施工合同，应认定无效。解释（二）第三条进一步明确，出借资质或者允许他人以本企业名义承揽工程的合同无效，施工企业主张资质借用费、使用费不予支持；工程质量合格的，借用资质的单位或者个人可参照其与施工企业就支付工程款项的约定请求折价补偿。

招标环节同样影响合同效力。解释（二）第二条规定，确定中标人前，招标人、投标人就工程范围、工程价款等实质性内容谈判且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立合同后又通过招投标程序与承包人订立合同，应认定中标合同无效。解释（二）第一条则规定，合同订立时属于必须招标的工程项目，未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标范围的，法院不应仅以未招标认定合同无效。适用时需核对合同签订时间、项目招标属性变化节点以及解释（二）的施行时间和案件受理范围。

二、四组材料清单：从主体资质到结算验收

材料核对建议按四组进行，每组对应不同证明对象。

第一组是主体与招标程序材料，用于判断合同效力和中标合同关系。包括：施工企业营业执照、建筑业企业资质证书；项目立项、招标方式核准或备案文件；招标文件、投标文件、中标通知书；中标合同及备案资料；涉及分包、转包的合同与实际施工主体资料；授权委托书和签约人身份材料。

第二组是合同文本群，用于比对文本之间的实质性内容。包括：中标合同及补充协议；让利协议、捐赠协议、会议纪要、意向书、备忘录；以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施等安排的文件；各份合同的签订时间、盖章主体和授权文件。解释（一）第二条规定，中标合同与另行签订的合同在工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容上不一致，一方请求按中标合同确定权利义务的，法院应予支持；以变相降低工程价款为目的的另行合同，一方以背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，法院亦予支持。

第三组是履行过程材料，用于证明实际施工范围和工程量。包括：工程签证单、设计变更通知、工程联系单、监理指令；施工日志、监理月报、例会纪要；隐蔽工程验收记录、材料进场记录、影像资料；发包人同意施工的函件、邮件或即时通讯记录。即时通讯记录应保留原始载体，并说明取得方式和保管人。

第四组是价款与验收材料，用于核对结算依据和付款事实。包括：付款凭证、发票、对账单；竣工结算文件及送达凭证；合同约定的结算答复期限及发包人答复记录；竣工验收报告、质量合格证明、工程移交记录。上述材料的证明对象不同，签约主体材料证明合同关系，签证和变更材料证明工程量，付款与结算材料证明价款支付和结算合意，验收材料证明质量状态。

三、核对顺序：先定合同效力，再锁定实际履行

第一步，确认工程是否属于必须招标项目、中标合同是否有效。核对项目立项文件、招标方式核准文件、开标评标记录和中标通知书，判断是否存在中标前实质性谈判、先定后招等情形。

第二步，比对实质性内容。将合同与招标文件、投标文件、中标通知书就工程范围、建设工期、工程质量、工程价款逐项对照。根据解释（一）第二十二条，合同与上述文件载明的实质性内容不一致，一方请求将招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款依据的，法院应予支持。

第三步，判断是否属于非必须招标工程经招标后另行订立合同的情形。根据解释（一）第二十三条，发包人将依法不属于必须招标的建设工程进行招标后，与承包人另行订立的合同背离中标合同实质性内容，当事人请求以中标合同作为结算依据的，法院应予支持，但发包人与承包人因客观情况发生招标投标时难以预见的变化而另行订立合同的除外。核对时要收集证明“难以预见变化”的客观材料。

第四步，多份合同均无效时锁定实际履行合同。根据解释（一）第二十四条，数份合同均无效但工程质量合格，一方请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，法院应予支持；实际履行的合同难以确定，参照最后签订的合同。付款对象、施工范围、工期安排、往来函件和结算行为都可作为判断实际履行的依据。

第五步，处理工程量争议。根据解释（一）第二十条，工程量争议按照施工过程中形成的签证等书面文件确认；承包人能证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。核对时需检查签证的签收人是否有授权、签证内容是否具体、是否与施工日志相互印证。

第六步，核对计价依据和结算程序。解释（一）第十九条规定，当事人对计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款；因设计变更导致工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分价款不能协商一致的，可以参照签订合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算。第二十一条规定，当事人约定发包人收到竣工结算文件后在约定期限内不予答复视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。核对时应查看合同条款、送达凭证和期限起算点。

四、期限、程序风险与常见误区

期限方面，建设工程价款优先受偿权的起算与应付工程价款日期相关。解释（二）第二十一条规定，合同约定发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算优先受偿权行使期限的，法院应予支持；合同未约定或者约定不明，但结算协议明确约定应当给付日期，承包人主张自该日起算的，法院应予支持。核对时应收集工期顺延协议、结算协议及日期证据。

程序方面，解释（二）第二十二条规定，法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，移送侦查机关。整理材料时应如实反映合同链条和施工主体，避免因材料矛盾引发额外程序。

常见误区包括：只提交一份合同，未提交招投标文件和中标通知书；以实际施工习惯替代合同约定，未保留发包人同意施工的证据；忽视签证签收主体的授权，导致签证证明力不足；结算文件发出后未保留送达凭证，无法证明答复期限起算；未区分合同有效与合同无效下的结算规则；忽视工程质量合格这一折价补偿前提。

五、常见问题解答

合同和实际履行不一致，法院一定按合同结算吗？

不一定。需先看合同效力和类型。合同与招标文件、投标文件、中标通知书不一致，可能以招投标文件作为结算依据；数份合同均无效且质量合格，参照实际履行合同折价补偿；实际履行合同难以确定，参照最后签订的合同。实际施工中的签证、变更也会影响工程量和价款认定。

没有签证，还能确认工程量吗？

可以尝试。根据解释（一）第二十条，工程量争议按照施工过程中形成的签证等书面文件确认；承包人能证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。其他证据需能反映施工内容、数量以及发包人同意施工的事实。

多份合同都无效，按哪份结算？

工程质量合格时，参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿；实际履行的合同难以确定，参照最后签订的合同。核对时可用付款对象、施工范围、工期安排、往来函件和结算行为判断实际履行。质量不合格时规则不同，需结合验收和修复情况处理。

中标合同之外签了让利协议，以哪个为准？

看协议内容和签订时间。中标合同与另行签订的合同在工程范围、工期、质量、价款等实质性内容上不一致，一方请求按中标合同确定权利义务的，法院应予支持。以让利、捐赠、无偿建设配套设施等方式变相降低工程价款的另行合同，一方以背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，法院应予支持。非必须招标项目还需结合第二十三条的例外情形核对。

整理材料时，建议按时间顺序编号，标注来源、保管人和形成背景，对缺失材料说明原因。涉及合同效力、实际履行合同认定、工程量与价款争议，宜在起诉或应诉前完成核对。北京恒略律师事务所可结合合同文本与履行凭证提供沟通入口，咨询电话4009003957；具体承办安排、收费与个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。本文为一般信息，不能替代针对个案的正式法律意见。