徐州拆迁维权律师咨询:若房屋部分在红线外而协议按整栋签,咨询先核对红线图还是协议范围?

先核对红线图，再核对协议范围。 若房屋一部分落在红线外、协议却按整栋签订，较稳妥的顺序是先取得并核对确定征收范围的红线图（征收范围图）及征收范围公告，再把协议文本中的补偿对象、面积构成与红线图逐一对照。原因是：征收范围决定了哪些房屋、哪些建筑面积进入调查登记和补偿评估；协议约定的补偿事项，应当建立在这一范围基础之上。需要说明的是，这一顺序是便于查清事实的整理建议，并非法规明文规定的先后程序；两份材料最终要解决的是“协议写的补偿对象，与征收范围确定的补偿对象是否对应”。

一、先看红线图：范围是登记、认定与评估的起点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”同条例第十六条第一款规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”第二十四条第二款则规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，“应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理”。

上述条文的共同前提都是“征收范围内”。因此，核对的第一个对象是红线图本身及其配套的范围确定文件、征收决定公告；第二个对象是房屋征收部门公布的调查登记结果，看整栋房屋的各部分面积、用途、权属在登记表中如何记载；第三个对象是评估报告中对建筑面积、占地面积、土地使用权的记载。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”红线内外的差异，正是通过这些记载体现出来的。

如果房屋位于集体土地上，则适用《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的征收程序，该条要求将“征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等”在乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日。此时对应的范围依据是征收土地公告及拟征收土地现状调查材料，核对思路相同，但不能直接套用国有土地上房屋征收的条文。咨询前先确认土地性质，是选择核对依据的第一步。

二、再核对协议：看协议写的是什么标的

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人“就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。

据此，协议核对的重点是：协议是否写明了补偿对象的具体指向（门牌、楼栋、建筑面积构成），补偿金额的计算是否列明了面积、单价和分项，产权调换房屋的面积与位置是否明确。若协议按整栋签订，而红线只覆盖其中一部分，需要核对的是协议文本对补偿范围的表述与红线图、调查登记表能否对应。本次资料没有就“红线外部分计入协议”的法律后果作出规定，该问题需结合协议原文、范围文件和登记材料另行核实，不宜仅凭标题描述下结论。

三、咨询前的材料准备

咨询时可与律所协商，是否将红线图与协议范围的比对、材料梳理纳入服务范围及如何计费，以书面委托约定为准。上述材料清单是整理建议，不构成必须提交的法定材料，也不改变任何一方的权利义务；具体适用哪部法规、哪一条款，仍取决于土地性质、征收程序阶段和文书原文。

主要依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条、第十六条、第二十四条、第二十五条（国务院令第590号，2011年1月21日公布施行，公开文本：https://fgs.moa.gov.cn/flfg/202007/t20200716_6348746.htm）；《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条（建房〔2011〕77号，2011年6月3日公布施行）；《中华人民共和国土地管理法》第四十七条（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日施行修正文本）。