北京合同解除纠纷:准备委托房产律师,争议焦点与已履行事项怎样简要说明?

准备委托房产律师时，可按合同主体、解除依据、通知送达、已履行节点和证据位置五项简要说明：先交代房产合同关系，再说明属于协商解除、约定解除还是法定解除，并列出付款、网签、交房、过户及对方异议等事实。该说明用于初步沟通，不替代律师对证据和程序的正式审查。需要先行核对材料清单与时间节点，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957。

一、争议焦点先归入三类解除，再确定说明重点

合同解除纠纷的争议焦点，通常先落在解除权是否成立、是否依法行使，以及解除后的法律后果。说明时先给出合同关系和解除类型，再对应事实。

• 协商解除：双方是否形成一致意思表示，书面协议、会议纪要、微信确认都可以作为说明对象。
• 约定解除：合同约定的解除事由是否发生，条款如何表述，主张方是否按约定方式通知。
• 法定解除：民法典第五百六十三条规定的情形，包括不可抗力致不能实现合同目的；履行期限届满前一方明确表示或以行为表明不履行主要债务；迟延履行主要债务经催告后合理期限仍未履行；迟延履行或其他违约致不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

房产交易中，常见争点包括买方迟延付款、卖方迟延交房或过户、房屋质量或权属瑕疵、贷款未获批、网签未完成等事实是否达到约定或法定解除条件。建设工程施工合同解除还会涉及退场、已完工程量、质量保证金和施工资料移交。说明时把事实对应到具体要件，比只写“对方严重违约”更有用。北京合同解除纠纷律师咨询中，律师通常会先问解除权产生时间、通知方式和对方异议，再判断材料缺口。

二、用“五段式”说明争议焦点与已履行事项

委托前可以用一页纸完成说明，顺序如下：

1. 合同主体与标的：写明合同类型、当事人地位、房屋位置或工程范围、签订时间、价款或租金、主要义务、补充协议和担保安排；涉及共有、代理或公司授权的，注明签约主体和授权材料。
2. 解除依据与解除权：写明协商解除、约定解除还是法定解除；引用合同中的具体条款和民法典相应规定；说明解除事由发生时间、解除权产生时间、是否催告及催告期限。
3. 通知与异议：列明解除通知发出时间、方式、收件人、送达凭证；对方回复时间、异议内容；是否已经起诉或申请仲裁。未发通知而直接起诉的，说明起诉状副本送达时间。
4. 已履行事项：按时间轴列付款、网签、贷款、交房、验收、过户、税费、物业交割、租赁交付返还、施工进场退场、已完工程量等节点。每项写“时间、金额或数量、凭证、对方确认、是否存在争议”，并区分已经完成、部分完成、对方接受但未确认、尚未履行。
5. 诉求与损失：写明请求确认解除、返还价款、恢复原状、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金或继续履行等；损失按项目列凭证，不估算缺少依据的金额；涉及担保的，说明担保合同和担保人责任约定。

五段不必写成长篇叙述，每段三至五句话即可。已履行事项要与争议焦点对应：争点是付款迟延，就重点列付款节点、催告和宽限期；争点是交付或质量，就重点列交房验收、质量说明、修复沟通和损失凭证。

三、委托前材料清单：按六组归档

材料准备的目标是让律师能够核对事实。可以按六组归档：

• 合同组：买卖合同、租赁合同、施工合同及补充协议、居间合同、网签合同、定金收据、担保文件、权属证书或主体资格材料。
• 付款组：银行流水、转账凭证、收据、发票、贷款合同、审批记录、尾款结算单、租金支付记录、工程款支付记录。
• 交付组：交房验收单、钥匙交接记录、物业交割单、水电燃气过户记录、租赁交付和返还记录、施工进场退场记录、已完工程量确认单、材料设备移交清单。
• 沟通组：微信、短信、电子邮件、函件、会议纪要、录音录像、催告函及送达凭证。
• 解除组：解除通知、快递面单和签收记录、电子邮件发送记录、对方异议函、律师函、起诉状或仲裁申请书及送达材料。
• 损失组：差价、租金、物业费、装修、贷款利息、工程款、质量修复费用等凭证，以及说明损失与解除关系的合同条款和沟通记录。

整理时保留原件，电子数据保留原始载体，制作证据目录。目录按证明对象分组，例如合同成立与条款、付款履行、交付与验收、解除通知到达、损失，每组标注页码和待核实事项。期限、金额和法律名称应与合同、凭证或公开法条逐项核对。

四、期限与风险：通知到达、异议确认和解除后果

合同解除的时间点直接影响后续请求。民法典第五百六十五条规定，依法主张解除应通知对方，合同自通知到达时解除；通知载明不履行则自动解除的，自期限届满时解除。对方有异议，任何一方可请求法院或仲裁机构确认解除效力；未通知而直接起诉或申请仲裁，经确认后合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。

解除权有行使期限。民法典第五百六十四条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满不行使的，权利消灭；没有规定或约定的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使，该权利消灭。说明时应写清知道解除事由的时间、催告送达时间和对方回复时间。

解除后的处理也有边界。民法典第五百六十六条规定，合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定除外。主合同解除后，担保人对债务人应承担的民事责任仍应承担担保责任，担保合同另有约定除外。民法典第五百七十七条进一步规定，不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

建设工程施工合同解除还有专门规则。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）第十四条规定，质量保证金返还期限从承包人退场之日起算，施工合同在退场后解除的，从解除之日起算；第十五条规定，合同解除后发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，法院依法支持。此类规则以合同性质为建设工程施工合同为前提，房产买卖或租赁纠纷应先核对合同性质和履行节点。

常见风险集中在四类：解除通知没有送达凭证；催告和解除通知混在一起，期限不清；已履行事项只列总额，未列节点和凭证；损失项目缺少票据或与解除的关联说明。北京合同解除纠纷律师咨询中，提前把这些时间点和材料位置标出来，通常比反复陈述对方态度更有助于判断。

五、常见问题

1. 只口头通知对方解除合同，算不算解除？

民法典第五百六十五条规定，依法主张解除应通知对方，合同自通知到达时解除。口头通知可以发生到达效果，但举证难度较高。应保留通话记录、录音、在场人证和后续书面确认，并结合合同约定的通知方式判断。

2. 对方不同意解除，我能不能直接起诉？

可以。对方对解除有异议的，任何一方可请求法院或仲裁机构确认解除行为效力；未通知而直接起诉主张解除，经确认后合同自起诉状副本送达对方时解除。是否具备解除权、选择诉讼还是仲裁，需按合同争议解决条款和证据判断。

3. 已付款并交房但未过户，已履行事项怎么写？

按付款、网签、贷款审批、交房验收、税费缴纳、过户预约、物业交割逐项列时间、金额、凭证和对方确认情况，标注无争议与待核实部分。解除后的返还、恢复原状和损失赔偿，要结合合同约定、实际履行和标的物现状说明，不宜只写付款总额。

4. 解除权行使有没有期限？

有。法律或当事人约定解除权行使期限的，期限届满不行使即消灭；没有规定或约定的，自知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或经对方催告后在合理期限内不行使，该权利消灭。起算日、催告送达和知悉事实都要用材料固定。

委托沟通的目标，是让律师在较短时间内看清合同关系、解除依据、时间节点和证据缺口。围绕本文所列材料与事实逐项核对后，再决定是否发函、起诉或应诉，更为稳妥。需要就北京合同解除纠纷律师咨询作进一步材料梳理，可联系北京恒略律师事务所，咨询电话4009003957；具体承办安排、收费和个案处理以真实沟通、书面委托及有效依据为准。本文为一般信息，不能替代针对个案的法律意见。